Marché immobilier luxembourgeois en 2025 : état actuel et perspectives d'avenir

Dernière mise à jour : décembre 2025 | Publié initialement au T1 2025. Principales mises à jour : Ajout des données complètes sur la performance du marché pour 2025 ; les volumes de transactions ont bondi de 491 TP3T en 2024 ; les frais d’enregistrement sont revenus à 71 TP3T en juillet 2025 ; le Bëllegen Akt est désormais permanent à 40 000 €/personne ; l’activité de construction a fortement diminué.

Le marché immobilier luxembourgeois a connu des transformations majeures ces dernières années, passant d'une période de croissance soutenue à une phase de correction suivie d'une forte reprise. Tout au long de l'année 2025, après plusieurs trimestres de baisse, une reprise robuste du marché s'est amorcée, caractérisée par une forte augmentation des volumes de transactions et une stabilisation des prix. Cet article propose une analyse approfondie de la situation actuelle du marché immobilier luxembourgeois et de ses perspectives d'évolution.

Un marché en reprise après une période de correction

De la surchauffe à la stabilisation

Le marché immobilier luxembourgeois a connu une croissance exceptionnelle entre 2010 et 2022, avec une augmentation moyenne des prix de 5,71 billions de roubles par an entre 2010 et 2017, suivie d'une accélération marquée : +7,11 billions de roubles en 2018, +10,11 billions de roubles en 2019 et jusqu'à +14,51 billions de roubles en 2020. Cette hausse spectaculaire s'explique principalement par un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande, alimenté par une forte croissance démographique et économique.

Toutefois, à partir de 2022, plusieurs facteurs ont entraîné un ralentissement significatif du marché immobilier luxembourgeois. La hausse des taux d'intérêt, l'inflation, l'augmentation des coûts de construction et les incertitudes géopolitiques ont conduit à la première baisse des prix depuis 2009. En 2023, le marché a enregistré une baisse de 1,51 billion de livres sterling au premier trimestre par rapport à la même période en 2022, avec des disparités importantes selon les types de biens : +0,41 billion de livres sterling pour les appartements existants, -0,41 billion de livres sterling pour les ventes sur plan (VEFA) et -4,31 billions de livres sterling pour les maisons existantes.

Cette tendance à la baisse s'est intensifiée au deuxième trimestre 2023, avec une chute spectaculaire de 13,5% pour les maisons existantes et de 4,5% pour les appartements anciens. Seuls les appartements neufs ont enregistré une légère hausse de 2,2% après deux trimestres de baisse.

Forte reprise tout au long de 2025

Après cinq trimestres consécutifs de baisse, le marché immobilier luxembourgeois a affiché une reprise remarquable tout au long de l'année 2025. Les volumes de transactions ont bondi de 491 TP3 000 en 2024 par rapport à 2023, signalant une confiance renouvelée des acheteurs après le ralentissement des taux d'intérêt de 2022-2023.​

Au deuxième trimestre 2025, les prix de vente moyens s'établissaient à 8 670 €/m², en hausse de 1,91 TP3T par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 1,51 TP3T par rapport à l'année précédente, ce qui indique une stabilisation du marché. Cette tendance positive s'explique notamment par la baisse des taux d'intérêt, un meilleur contrôle de l'inflation et le retour progressif de la confiance des investisseurs et des acheteurs.​

Cependant, le marché immobilier luxembourgeois est confronté à des difficultés d'approvisionnement, l'activité de construction ayant fortement diminué depuis 2021 – la production ayant été presque divisée par deux d'ici 2025. Cette contrainte d'offre, combinée à une demande soutenue, laisse présager une pression à la hausse continue sur les prix à moyen terme.​

Structure du marché immobilier luxembourgeois

Démographie et besoins en matière de logement

Le Luxembourg continue de connaître une croissance démographique soutenue. Cette croissance, caractérisée par la diversité de sa population (plus de 195 nationalités représentées parmi ses résidents étrangers), engendre d'importants besoins en logements.

Cette croissance démographique, conjuguée à l'évolution des modes de vie (réduction de la taille des ménages, augmentation des divorces, vieillissement de la population), engendre une demande soutenue. Selon les estimations, le Luxembourg aura besoin de 5 600 à 7 500 nouveaux logements par an jusqu'en 2060, en fonction du taux de croissance économique. Or, la production actuelle demeure insuffisante, et le secteur de la construction devrait connaître une baisse significative en 2024-2025.​

Pour ceux qui envisagent Achat de biens immobiliers au Luxembourg, dans cet environnement concurrentiel, il est essentiel de comprendre l'intégralité du processus d'acquisition.

Prix du marché résidentiel (données du deuxième trimestre 2025)

Le marché immobilier luxembourgeois présente d'importantes variations de prix régionales. Au deuxième trimestre 2025, les prix moyens ont atteint 8 670 €/m² au niveau national, avec des écarts importants entre les régions.​

L'écart de prix entre les logements à haute efficacité énergétique (classes énergétiques AC) et les logements à faible efficacité énergétique (FG) varie selon les régions :

• Centre Luxembourg : prime de 1.358 €/m²
• Sud : 1 112 €/m²
• Ouest : 958 €/m²
• Est : 938 €/m²
• Nord : 743 €/m²

À noter que 65% des nouvelles inscriptions sur le marché immobilier luxembourgeois bénéficient d'une notation énergétique de classe A, démontrant un fort engagement du marché en faveur du développement durable. Compréhension l'efficacité énergétique dans l'immobilier est devenu crucial tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.​

Évolution du marché locatif

Le marché locatif a connu une évolution significative jusqu'en 2025. Entre 2010 et 2022, les loyers des appartements ont augmenté en moyenne de 41 000 milliards de roupies par an, soit une hausse cumulée de 53 210 milliards de roupies. Pour les maisons, l'augmentation a été de 3 210 milliards de roupies par an, soit 41 410 milliards de roupies sur la période.

Après une forte hausse en 2023 et début 2024, le marché locatif a montré des signes de rééquilibrage fin 2024 et tout au long de 2025, avec des tendances variables selon les régions. Pour des analyses régionales spécifiques, consultez notre rapport. guide des coûts de location à Hesperange fournit une analyse détaillée du marché local.​

Compréhension contrats de location et droits des locataires est essentiel tant pour les propriétaires que pour les locataires qui naviguent sur le marché immobilier luxembourgeois, notamment suite aux récentes réformes juridiques entrées en vigueur le 1er août 2024.

Facteurs influençant le marché immobilier luxembourgeois

Potentiel foncier et construction

Le potentiel foncier demeure un enjeu majeur du marché immobilier luxembourgeois. Environ un cinquième des terres sont encore constructibles, dont 793 hectares disponibles pour le logement. Cependant, ce potentiel est largement concentré entre les mains du secteur privé (891 000 m³), les acteurs publics ne détenant que 111 000 m³.

Les prix des terrains ont augmenté régulièrement depuis 2010, avec une hausse annuelle moyenne de 8,51 TP3 entre 2010 et 2022, soit une augmentation cumulée de 150,41 TP3. Cette hausse a été particulièrement marquée entre 2017 et 2020, avant de ralentir ces dernières années.

Le marché immobilier luxembourgeois affiche une nette tendance à la densification., On observe une préférence croissante pour la construction d'immeubles d'appartements plutôt que de maisons individuelles. Entre 2010 et 2016, 601 000 logements construits étaient des appartements, contre 401 000 maisons individuelles. Cette tendance s'est accélérée jusqu'en 2025.

Pour ceux qui hésitent entre plusieurs options, notre analyse de rénovation de propriété ancienne versus construction neuve permet d'évaluer les coûts et les avantages de chaque approche sur le marché immobilier luxembourgeois actuel.

Impact des politiques publiques

Les politiques publiques jouent un rôle crucial dans l’évolution du marché immobilier luxembourgeois. Le gouvernement a mis en œuvre diverses mesures pour favoriser l’accès au logement, notamment :

• Augmentation du budget du logement, qui atteindra 500 millions d'euros en 2025
• Développer des logements abordables et sociaux
• Augmenter l'aide individuelle au logement par le biais divers programmes de subventions
• Simplification administrative, notamment en prolongeant la validité des permis de construire de 1 à 2 ans.

Changements de politique à la mi-2025

Des changements politiques importants sont intervenus mi-2025 et ont affecté le marché immobilier luxembourgeois :

Frais d'inscription : La réduction temporaire 50% (de 7% à 3,5%) a expiré le 30 juin 2025. Les frais d'enregistrement standard 7% s'appliquent désormais à tous les achats de biens immobiliers à partir du 1er juillet 2025.​

Crédit d'impôt Bëllegen Akt : Excellente nouvelle ! Le crédit d’impôt a été pérennisé à 40 000 € par personne (80 000 € pour les couples) à compter du 1er juillet 2025, offrant ainsi un soutien continu aux acquéreurs de résidences principales sans contrainte de temps. coûts cachés lors de l'achat d'un bien immobilier aide les acheteurs à prendre en compte l'impact net de ces frais et crédits.​

Incitations pour les investisseurs : Le Bëllegen Akt Investisseurs (20 000 €/personne pour les biens locatifs) a pris fin le 31 décembre 2024 et l'amortissement accéléré 6% a pris fin le 30 septembre 2025.​

Ces changements ont influencé l'activité du marché immobilier luxembourgeois au second semestre 2025, le Bëllegen Akt permanent assurant la stabilité tandis que le retour aux frais d'enregistrement 7% a augmenté les coûts d'acquisition initiaux.

Facteurs économiques et financiers

La conjoncture économique et financière influence fortement le marché immobilier luxembourgeois. Après une forte inflation (5,41 billions de yuans en 2022, 3,81 billions de yuans en 2023), celle-ci s'est stabilisée à un niveau modéré (2,61 billions de yuans en 2024). Les taux d'intérêt, après de fortes hausses en 2022-2023, ont baissé jusqu'en 2025, facilitant ainsi l'accès au crédit immobilier.​

Les performances économiques du Luxembourg en 2025 ont soutenu la reprise du marché immobilier., avec une croissance positive après la contraction de 2023. Cette amélioration économique a stimulé la demande en immobilier résidentiel et commercial.

Pour les acheteurs recherchant une expérience optimale options de financement et d'hypothèque, le contexte actuel des taux d'intérêt présente des conditions favorables malgré le retour aux frais d'inscription standard.

Tendances actuelles et dynamique du marché (décembre 2025)

Évolution des prix et volume des transactions

Le marché immobilier luxembourgeois a connu une forte reprise jusqu'en 2025. Après la phase de correction de 2023-2024, les volumes de transactions ont bondi de 491 TP3 000 en 2024, indiquant un fort rebond du marché.​

Les prix se sont stabilisés, avec une moyenne de 8 670 €/m² au deuxième trimestre 2025 (en hausse de 1,91 TP3T par rapport au trimestre précédent, en baisse de 1,51 TP3T par rapport à l’année précédente), ce qui suggère que le marché a trouvé un équilibre après la correction de 2022-2023.​

Les contraintes d'approvisionnement constituent un défi permanent pour le marché immobilier luxembourgeois. La production du secteur de la construction a presque diminué de moitié depuis 2021, ce qui suscite des inquiétudes quant à l'offre future de logements et à la possible poursuite des pressions à la hausse sur les prix malgré la stabilisation actuelle.​

Nouvelles tendances en matière de logement

La crise sanitaire et les mutations sociétales ont modifié les attentes des acheteurs et des locataires sur le marché immobilier luxembourgeois. La demande est croissante pour :

• Logements plus spacieux avec espace bureau à domicile dédié
• Espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin)
• Emplacements en périphérie ou hors des centres-villes
• Nouvelles formes de logement : colocation, espaces communs, cohabitation intergénérationnelle
• Normes d'efficacité énergétique élevées (classes A ou B)

La taille moyenne des appartements a considérablement évolué, reflétant l'évolution des priorités en matière de mode de vie. Comprendre quand vendre votre propriété peut aider les propriétaires à tirer profit de ces préférences changeantes.

Immobilier commercial et de bureaux

Le marché immobilier de bureaux luxembourgeois poursuit sa transformation. Si la demande reste soutenue, les espaces de travail sont repensés pour s'adapter aux nouvelles pratiques (télétravail, bureaux flexibles). Les entreprises recherchent des bureaux plus flexibles, favorisant le bien-être des employés et répondant aux exigences environnementales.

L'immobilier commercial (commerce de détail) est confronté à des défis liés à l'inflation et à la concurrence du commerce électronique, mais la consommation poursuit sa reprise. On observe également le développement de plateformes logistiques en périphérie pour soutenir le commerce en ligne.

Défis et opportunités pour l'avenir

Enjeux de durabilité et transition énergétique

La transition énergétique et les exigences environnementales représentent à la fois un défi et une opportunité pour le marché immobilier luxembourgeois. Les nouvelles constructions doivent respecter des normes énergétiques strictes (AAA obligatoire depuis 2017), tandis que le parc immobilier existant nécessite d'importantes rénovations.

Avec 65% de nouvelles inscriptions sur le marché immobilier luxembourgeois bénéficiant d'une notation de classe A, la transition vers la construction durable est bien engagée. Cette évolution influence l'aménagement du territoire, l'architecture et les méthodes de construction, en mettant l'accent sur les bâtiments à faibles émissions de carbone et les matériaux durables.​

Le Programme de subventions Klimabonus continue de soutenir les améliorations en matière d'efficacité énergétique, en couvrant jusqu'à 62,51 TP3T de coûts de rénovation pour les bâtiments de plus de 10 ans, rendant ainsi les améliorations durables financièrement accessibles.​

Accessibilité et logement abordable

L'accès au logement demeure un défi majeur pour le marché immobilier luxembourgeois. Malgré la correction des prix de 2023-2024, les dépenses de logement représentent une part importante du budget des ménages. Sur le marché privé, les locataires peuvent consacrer jusqu'à 37 à 40 % de leurs revenus au loyer, un montant bien supérieur au seuil de 30 % généralement considéré comme raisonnable.

Le développement de logements abordables et sociaux est une priorité, avec pour objectifs de neutraliser les coûts fonciers et de permettre l'accès au logement aux ménages à revenus faibles et moyens. exigences relatives au dépôt de garantie de location et charges et coûts de location aide les locataires à s'orienter sur le marché.

Innovation et numérisation

La numérisation transforme le secteur immobilier luxembourgeois grâce au développement de nouvelles technologies pour la construction, la gestion immobilière et le marketing. Les visites virtuelles, la modélisation des informations du bâtiment (BIM) et les solutions de gestion intelligente des bâtiments se généralisent.

Selon les données de l'OCDE, L’infrastructure numérique luxembourgeoise soutient ces innovations, contribuant à une meilleure efficacité du secteur et répondant aux attentes des consommateurs en matière de transparence et de simplicité des transactions.

Pour les vendeurs, comprendre secrets de présentation du home staging et à la suite d'un examen complet liste de contrôle pour la vente d'une propriété permet de maximiser l'attrait des biens immobiliers dans cet environnement numérique privilégié.

Conclusion : Perspectives du marché immobilier luxembourgeois

Le marché immobilier luxembourgeois est passé d'une phase de correction à une forte reprise en 2025, après plusieurs années de croissance exceptionnelle. Les volumes de transactions ont bondi de 491 TP3 000 en 2024, les prix se sont stabilisés à 8 670 €/m² au deuxième trimestre 2025 et la confiance des acheteurs est revenue, soutenue par la baisse des taux d'intérêt et les incitations permanentes à l'accession à la propriété.​

Le marché immobilier luxembourgeois reste confronté à de nombreux défis, notamment en ce qui concerne :

• accessibilité et abordabilité du logement
• Contraintes d'approvisionnement (la production du secteur de la construction a été divisée par deux depuis 2021)
• exigences en matière de durabilité environnementale
• Adaptation aux nouvelles attentes des résidents

Cependant, le Luxembourg dispose d'atouts importants : une économie résiliente, un cadre attractif (Bëllegen Akt permanent de 40 000 €/personne) et une volonté politique de relever les défis du logement.

Le marché immobilier luxembourgeois reste attractif pour les investisseurs et les acheteurs en décembre 2025. La forte demande structurelle, liée à la croissance démographique et économique, devrait continuer à soutenir le marché à moyen et long terme, tout en favorisant de nouvelles formes de logement mieux adaptées aux défis contemporains.

En prévision de 2026, Les perspectives du marché immobilier luxembourgeois restent positives, les contraintes d'offre soutenant probablement la stabilité des prix ou une croissance modérée, tandis que le crédit permanent Bëllegen Akt assure un soutien continu à l'accessibilité pour les acquéreurs de résidences principales.

Pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé sur le marché immobilier luxembourgeois, incluant une analyse détaillée et un soutien professionnel tout au long de votre projet d'achat, de vente ou d'investissement, contactez-nous. zeas.immo. Notre expertise dans la région d'Hesperange et sur le marché immobilier en général vous garantit l'accès aux informations nécessaires pour prendre des décisions immobilières réussies.