Efficacité énergétique et durabilité des biens immobiliers au Luxembourg

Dernière mise à jour : décembre 2025 | Publié initialement en juin 2025. Principaux changements : le crédit d'impôt Bëllegen Akt est désormais permanent à 40 000 €/personne (juillet 2025) ; la réduction temporaire des frais d'enregistrement a pris fin le 30 juin 2025 ; le bonus Klimabonus 25% est valable jusqu'au 31 décembre 2025.

Les normes de performance immobilière, autrefois considérées comme marginales, sont devenues un facteur déterminant de la valeur des biens, de la satisfaction des locataires et de la responsabilité environnementale. Les bâtiments commerciaux étant responsables de 201 030 milliards de tonnes d'émissions totales de gaz à effet de serre et les coûts énergétiques représentant une part importante des charges d'exploitation, l'importance des bâtiments durables est indéniable. Sur le marché immobilier luxembourgeois, très concurrentiel, la performance environnementale est devenue un critère essentiel qui transforme en profondeur la manière dont les acheteurs évaluent et investissent dans l'immobilier.

L’engagement du Luxembourg en matière de développement durable va bien au-delà du simple respect des réglementations, créant un marché où les propriétés écologiques se vendent à prix d’or tout en offrant une valeur ajoutée à long terme grâce à des coûts d’exploitation réduits et un confort accru. La convergence des incitations gouvernementales, de la demande du marché et de la responsabilité environnementale fait des normes de performance un facteur déterminant de la réussite des investissements immobiliers.

Normes de performance du Luxembourg

Depuis le 1er janvier 2017, tous les nouveaux bâtiments au Luxembourg doivent respecter les normes de construction passive et atteindre la classe énergétique AAA. Cette notation AAA correspond à des performances optimales, une isolation thermique performante et un impact environnemental minimal, avec une consommation quasi nulle (NZEB = bâtiment à consommation d'énergie quasi nulle).

Ce cadre réglementaire place le Luxembourg à l'avant-garde de la construction durable en Europe, avec des bâtiments écologiques certifiés représentant 12% du territoire bâti du pays, contre seulement 2% en Europe. Cette performance remarquable reflète à la fois l'engagement réglementaire et l'acceptation par le marché des pratiques de construction durable.

Le système obligatoire de certificat de performance énergétique (CPE) garantit la transparence des transactions immobilières, permettant aux acheteurs de prendre des décisions éclairées concernant les coûts énergétiques et l'impact environnemental. Valables 10 ans, ces certificats sont obligatoires depuis 2007 et doivent être fournis pour toute vente ou location de bien immobilier.

Impact de la performance environnementale sur le marché

Longtemps négligée dans l'évaluation immobilière, la durabilité occupe désormais une place centrale, car les biens peu performants nécessiteront des rénovations ou seront à terme délaissés. Sur le marché luxembourgeois, très concurrentiel, la performance environnementale influence significativement la valeur des biens immobiliers : les maisons de classes A, B et C se vendent en moyenne 9,91 TP3T de plus que celles classées D, E ou F.

La prime augmente considérablement lorsqu'on compare les propriétés performantes aux bâtiments peu performants, les propriétés durables affichant des prix 38,3% plus élevés que les propriétés des classes G, H et I. Au deuxième trimestre 2025, l'écart de prix entre les propriétés performantes (AC) et les logements peu performants (FG) varie selon la région : 1 358 €/m² dans le Centre Luxembourg, 1 112 €/m² dans le Sud, 958 €/m² dans l'Ouest, 938 €/m² dans l'Est et 743 €/m² dans le Nord. Cet écart de prix reflète à la fois la reconnaissance de la valeur immédiate et les considérations de coûts à long terme, car les bâtiments durables peuvent entraîner une baisse des factures d'énergie et une augmentation de la valeur immobilière.​

Les acquéreurs de biens immobiliers peu performants prévoient souvent des rénovations : 571 millions d’acheteurs de logements classés GHI envisagent des travaux d’amélioration, contre seulement 161 millions d’acheteurs de biens immobiliers performants. La dynamique du marché démontre que les biens immobiliers durables offrent un double avantage : une plus-value immédiate et des besoins de rénovation futurs réduits.

Incitations financières renforcées pour 2025

Le Luxembourg apporte un soutien financier complet à l'amélioration des performances grâce à divers programmes de subventions, avec des améliorations significatives prévues jusqu'en 2025. Le programme Klimabonus offre une aide substantielle pour la rénovation des bâtiments de plus de 10 ans, couvrant les travaux sur les enveloppes thermiques, les installations d'énergies renouvelables et les mises à niveau complètes.

Pour les projets de rénovation, le programme peut couvrir jusqu'à 62,51 TP3T de coûts de rénovation, rendant ainsi des améliorations importantes financièrement accessibles. Le programme Klimabonus du gouvernement maintient la prime de remplacement 50% majorée pour la transition du chauffage aux énergies fossiles vers les énergies renouvelables, ainsi que la subvention supplémentaire 25% pour les travaux de rénovation, notamment la ventilation mécanique contrôlée. Pour bénéficier de la prime 25%, les demandes d’accord de principe doivent être déposées au plus tard le 31 décembre 2025 ; la date de l’accord de principe et celle de la facture déterminent l’éligibilité définitive.​

Le taux de TVA ultra-réduit (article 3%) s'applique aux travaux de rénovation de résidences principales, dans la limite de 50 000 € par logement. Il s'agit d'une mesure permanente en faveur du logement (et non d'une incitation climatique temporaire) soumise à des conditions d'éligibilité et d'usage, et qui peut faire l'objet d'un remboursement en cas de changement d'affectation du bien dans un délai de 10 ans. Cette réduction substantielle par rapport au taux standard 17% rend les améliorations plus abordables tout en encourageant les améliorations immobilières.​

Comprendre ces subventions financières pour le logement permet aux propriétaires de maximiser le soutien disponible pour la création de propriétés durables tout en réduisant les coûts globaux d'amélioration.

Exigences relatives aux pompes à chaleur et élimination progressive des combustibles fossiles

À compter du 1er janvier 2023, les pompes à chaleur sont devenues le système de référence pour les nouveaux bâtiments au Luxembourg, rendant pratiquement impossible le respect des normes requises pour les systèmes de chauffage aux combustibles fossiles. Cette évolution réglementaire est conforme aux orientations de la Commission européenne qui exigent des États membres de l'UE qu'ils suppriment les incitations financières pour les nouvelles chaudières autonomes aux combustibles fossiles à partir du 1er janvier 2025.

Les pompes à chaleur doivent répondre à des exigences spécifiques, notamment la capacité d'alimenter des circuits de chauffage avec une température de démarrage maximale de 35 °C, l'installation de compteurs d'électricité et, pour les systèmes facturés à partir de janvier 2024, de compteurs de chaleur. Le réseau de chauffage doit être équilibré hydrauliquement lors de l'installation de pompes à chaleur, et des ballons tampons d'une capacité minimale de 30 l/kW thermique sont requis pour les bâtiments résidentiels existants.

Pour les investisseurs intéressés par ce secteur, notre guide des coûts de location à Hesperange fournit des informations sur la manière dont les systèmes de chauffage modernes affectent les valeurs locatives et les rendements des investissements.

Avantages d'investissement des propriétés à haute performance

Au-delà du simple surcoût d'achat, les bâtiments durables offrent des avantages d'investissement indéniables. La réduction des coûts énergétiques constitue le bénéfice le plus immédiat : les immeubles modernes à haute performance permettent de réaliser des économies substantielles sur les factures par rapport aux bâtiments plus anciens et moins performants. En réduisant la consommation, ces bâtiments contribuent à diminuer les coûts d'exploitation globaux tout en améliorant le confort grâce à une meilleure isolation, une étanchéité à l'air optimisée et des systèmes de ventilation performants.

Les propriétés conformes aux normes AAA garantissent une consommation réduite et une distribution de chaleur plus efficace. Dans le contexte luxembourgeois de la hausse des prix de l'énergie, ces économies prennent une importance croissante, offrant des avantages immédiats en termes de trésorerie pour les biens locatifs et une meilleure accessibilité financière pour les propriétaires occupants.

L'attractivité locative accrue des logements durables les rend plus attractifs pour les locataires, notamment les professionnels internationaux et les personnes soucieuses de l'environnement. Les immeubles performants séduisent davantage les locataires potentiels car ils offrent des factures d'énergie réduites et un cadre de vie plus confortable, contribuant ainsi à augmenter les taux d'occupation.

Pour les investisseurs qui envisagent différents types de biens immobiliers, notre analyse de la rénovation de biens anciens par rapport à la construction neuve permet d'évaluer les coûts et les avantages de l'amélioration des biens existants par rapport à l'achat de nouveaux bâtiments durables.

Avantages fiscaux permanents et financement amélioré

Les institutions financières reconnaissent de plus en plus la valeur des biens immobiliers durables et leur accordent des conditions de prêt préférentielles. Les banques proposent souvent des taux d'intérêt plus avantageux pour les biens bénéficiant d'une excellente notation, ce qui reflète des profils de risque réduits et une meilleure préservation de la valeur à long terme.

Les propriétés bénéficiant d'une cote A+ profitent d'exonérations fiscales sur les transferts, ce qui permet de réaliser des économies immédiates lors de l'acquisition. Le gouvernement luxembourgeois a pérennisé le crédit d’impôt “ Bëllegen Akt ” à 40 000 € par personne (80 000 € pour les couples) à compter du 1er juillet 2025, assurant ainsi un soutien continu aux acheteurs de logements. Notez que la réduction temporaire des frais d'enregistrement à 3,5% (contre 7% standard) et le taux réduit d'imposition sur les gains en capital de 10% (contre 20%) ont tous deux pris fin le 30 juin 2025 et que les taux standard s'appliquent désormais.​

L'amélioration du financement des propriétés durables témoigne d'une meilleure prise en compte, par le marché, de l'importance de la performance environnementale dans l'évaluation immobilière et l'analyse des risques. Notre guide du financement et des prêts hypothécaires à destination des acquéreurs immobiliers fournit des informations détaillées sur la manière d'obtenir des conditions avantageuses pour l'achat d'un bien immobilier durable.

Composantes essentielles des bâtiments à haute performance

Les éléments clés d'une meilleure performance énergétique des bâtiments comprennent une isolation renforcée, une étanchéité à l'air optimale, une protection solaire efficace et une ventilation hygiénique. Une isolation de haute qualité est essentielle pour des bâtiments durables : elle réduit les déperditions de chaleur en hiver et maintient la fraîcheur en été. Les matériaux d'isolation performants, tels que la laine de verre, les panneaux de mousse et la mousse projetée, offrent des avantages spécifiques adaptés à chaque besoin.

Les fenêtres haute performance minimisent les transferts de chaleur et améliorent l'isolation grâce au double ou triple vitrage, aux revêtements à faible émissivité et à une conception à forte inertie thermique. Elles conservent la chaleur en hiver et la fraîcheur en été, ce qui permet de réaliser d'importantes économies et d'améliorer les performances énergétiques du bâtiment.

Les panneaux solaires sont essentiels pour les bâtiments durables, permettant aux propriétaires de produire de l'énergie renouvelable et d'accroître leur autonomie énergétique. Il existe différents types de panneaux : les panneaux monocristallins, réputés pour leur rendement élevé ; les panneaux polycristallins, plus économiques ; et les panneaux solaires à couches minces, adaptés aux espaces atypiques.

Stratégies de rénovation pour les propriétés existantes

Transformer des bâtiments existants en bâtiments durables exige une planification stratégique et une bonne compréhension des options d'amélioration disponibles. L'amélioration de l'enveloppe thermique, notamment l'isolation de la toiture et des murs extérieurs, ainsi que l'installation de fenêtres à haute performance énergétique, constituent la base de ces gains de performance.

Les installations d'énergies renouvelables telles que les pompes à chaleur, les panneaux solaires et les chaudières à bois peuvent améliorer considérablement les performances énergétiques tout en donnant droit à d'importantes subventions. Le programme Klimabonus se poursuit jusqu'en 2025 avec des avantages améliorés, notamment la prime 25% pour les mesures de rénovation disponibles pour les demandes soumises avant le 31 décembre 2025, et la prime de remplacement 50% pour la transition des systèmes de chauffage aux combustibles fossiles vers des alternatives renouvelables.​

Ces améliorations permettent non seulement de réduire les coûts d'exploitation, mais aussi de modifier la classification et la valeur marchande d'un bien immobilier. Savoir quelles améliorations sont admissibles aux subventions aide les propriétaires à optimiser à la fois la performance environnementale et les avantages financiers.

Tendances du marché et perspectives d'avenir

Une durabilité intégrée et prévisible favorisera la valorisation des biens immobiliers, tandis que les propriétés peu performantes nécessiteront des rénovations ou finiront par être délaissées. Plus des deux tiers des professionnels du secteur se disent préoccupés par le respect des exigences environnementales, tandis que les propriétaires n'ayant pas de stratégie de neutralité carbone risquent d'avoir des difficultés à obtenir des financements ou de se voir appliquer des taux d'intérêt plus élevés.

Le marché immobilier luxembourgeois a affiché une forte dynamique de reprise, avec un volume de transactions en hausse de 491 000 milliards de livres sterling en 2024 par rapport à 2023, témoignant d'un regain de confiance des acheteurs après le ralentissement des taux d'intérêt de 2022-2023. Au deuxième trimestre 2025, les prix de vente moyens s'établissaient à 8 670 €/m², en hausse de 1 910 milliards de livres sterling par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 1 510 milliards de livres sterling sur un an.​

Toutefois, l'activité de construction a fortement diminué depuis 2021, la production étant presque divisée par deux d'ici 2025, ce qui suscite des inquiétudes quant aux futures contraintes d'approvisionnement en logements et à la poursuite de la pression à la hausse sur les prix. Malgré ces difficultés d'approvisionnement, 651 000 milliards de nouveaux logements inscrits bénéficient d'une notation de catégorie A, témoignant du fort engagement du marché en faveur du développement durable. Les propriétés vendues sur plan offrent des performances garanties et une conformité aux normes en vigueur, ce qui les rend attrayantes pour les investisseurs cherchant à accroître la valeur de leurs actifs.​

Cette tendance laisse présager que les propriétés durables prendront de la valeur à mesure que les exigences réglementaires se durciront et que le marché privilégiera les bâtiments respectueux de l'environnement. Investir tôt dans les normes de performance permet aux propriétés d'être avantageusement positionnées face aux conditions futures du marché.

Considérations régionales et facteurs de localisation

Les différentes régions du Luxembourg offrent des possibilités variées en matière de logements durables. Les nouveaux programmes immobiliers dans des zones comme Gasperich et Kirchberg intègrent généralement les normes de performance les plus récentes, tandis que les quartiers établis peuvent offrir des possibilités de rénovation permettant de créer des bâtiments à haute performance énergétique.

Comprendre la dynamique du marché local est essentiel pour évaluer les investissements durables. Les zones où la demande locative est forte et la proximité des centres d'affaires offrent souvent un meilleur retour sur investissement pour les bâtiments écologiques.

Pour ceux qui envisagent de vendre un bien immobilier pour financer des achats durables, comprendre quand vendre permet d'optimiser le calendrier de la transition vers des investissements immobiliers plus respectueux de l'environnement, notamment grâce au crédit d'impôt permanent de 40 000 € (Bëllegen Akt) désormais disponible toute l'année.

Exigences en matière de documentation et de conformité

Le certificat de performance énergétique (CPE) est obligatoire pour toute transaction immobilière. Il fournit des informations essentielles sur les performances énergétiques et les possibilités d'amélioration. Ce certificat doit être délivré par un professionnel certifié et reste valable 10 ans.

Une documentation complète est essentielle pour accéder aux subventions et aux avantages fiscaux. Disposer de tous les documents nécessaires à une vente garantit des transactions fluides et permet de maximiser les incitations disponibles.

Comprendre l'intégralité du processus d'achat immobilier et ses différentes étapes permet de coordonner les évaluations de performance avec les décisions d'achat et les modalités de financement.

Orientation professionnelle et mise en œuvre

Pour réussir dans le paysage luxembourgeois du développement durable, il est essentiel de comprendre la réglementation en vigueur et l'évolution des préférences du marché. Collaborer avec des professionnels expérimentés vous permet de tirer pleinement parti des avantages disponibles et de prendre des décisions éclairées concernant les propriétés durables.

Que vous achetiez une construction neuve répondant aux normes AAA ou que vous rénoviez des propriétés existantes pour en améliorer les performances, avoir accès à une connaissance approfondie du marché et à une expertise technique fait toute la différence entre une mise en œuvre réussie et des opportunités manquées.

Notre guide complet de Achat de biens immobiliers au Luxembourg Ce rapport, publié en 2025, offre un aperçu détaillé de l'environnement réglementaire et des conditions de marché actuels qui affectent les propriétés durables.

Conclusion

Sur le marché immobilier luxembourgeois, le développement durable représente à la fois un impératif environnemental et une stratégie financière judicieuse. Avec le crédit d'impôt permanent Bëllegen Akt de 40 000 € par personne désormais en place, les subventions de rénovation Klimabonus qui se poursuivent jusqu'en 2025 (avec le bonus 25% disponible pour les demandes soumises avant le 31 décembre 2025), les primes de marché pour les propriétés durables et l'évolution des exigences réglementaires, investir dans des bâtiments respectueux de l'environnement offre des avantages convaincants tant pour les rendements immédiats que pour la création de valeur à long terme.​

La convergence du soutien réglementaire, de la demande du marché et de la responsabilité environnementale crée des opportunités exceptionnelles pour les acheteurs et les investisseurs immobiliers soucieux de la performance. La réussite repose sur la compréhension des incitations disponibles, de la dynamique du marché et des stratégies de mise en œuvre permettant d'optimiser à la fois l'impact environnemental et les rendements financiers.

Pour un accompagnement personnalisé sur les opportunités de développement durable et les investissements immobiliers verts au Luxembourg, contactez zeas.immo. Notre expertise du marché local vous garantit une compréhension approfondie des avantages disponibles et vous permet de mettre en œuvre des stratégies créatrices de valeur, contribuant ainsi aux objectifs de développement durable du Luxembourg.