Marché immobilier luxembourgeois en 2025 : état actuel et perspectives d'avenir

Le marché immobilier luxembourgeois a connu d'importantes transformations ces dernières années, passant d'une période de croissance soutenue à une phase de correction suivie d'une stabilisation. Début 2025, après plusieurs trimestres de baisse, une légère reprise semble se dessiner. Cet article propose une analyse approfondie de la situation actuelle du marché immobilier luxembourgeois et de ses perspectives d'évolution.

Un marché en transition après une période de correction

De la surchauffe à la stabilisation

Français Le marché immobilier luxembourgeois a connu une croissance exceptionnelle entre 2010 et 2022, avec une hausse moyenne des prix de 5,7% par an entre 2010 et 2017, suivie d’une accélération marquée : +7,1% en 2018, +10,1% en 2019, et jusqu’à +14,5% en 2020. Cette hausse spectaculaire s’explique principalement par un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, alimenté par une forte croissance démographique et économique.

Cependant, à partir de 2022, plusieurs facteurs ont provoqué un ralentissement significatif du marché. La hausse des taux d'intérêt, l'inflation, l'augmentation des coûts de construction et les incertitudes géopolitiques ont entraîné la première baisse des prix depuis 2009. En 2023, le marché a enregistré une baisse de 1,5% au premier trimestre par rapport à la même période en 2022, avec des disparités importantes selon les types de biens : +0,4% pour les appartements existants, -0,4% pour les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) et -4,3% pour les maisons existantes.

Cette tendance à la baisse s'est intensifiée au deuxième trimestre 2023, avec une chute spectaculaire de 13,5% pour les maisons existantes et de 4,5% pour les appartements anciens. Seuls les appartements neufs ont enregistré une légère hausse de 2,2% après deux trimestres de baisse.

Une reprise à partir de 2025

Après cinq trimestres consécutifs de baisse, le marché immobilier luxembourgeois montre des signes de stabilisation depuis fin 2024, et une légère reprise semble se dessiner au premier trimestre 2025. Cette tendance positive s’explique notamment par la baisse des taux d’intérêt, une meilleure maîtrise de l’inflation et le retour progressif de la confiance des investisseurs et des acheteurs.

Structure du marché immobilier luxembourgeois

Démographie et besoins en matière de logement

Le Luxembourg continue de connaître une croissance démographique soutenue. Au 1er janvier 2024, le pays comptait 672 050 résidents, soit une augmentation de 2,41 TP3T en un an. Cette population se caractérise par sa diversité, avec 47,31 TP3T de résidents étrangers représentant plus de 195 nationalités différentes.

Cette croissance démographique, combinée à l'évolution des modes de vie (diminution de la taille des ménages, augmentation des divorces, vieillissement de la population), génère d'importants besoins en logements. Selon les estimations, le Luxembourg aurait besoin de 5 600 à 7 500 nouveaux logements par an jusqu'en 2060, selon le taux de croissance économique. Cependant, la production actuelle reste insuffisante, avec environ 4 000 logements livrés par an avant la crise sanitaire, et une baisse significative en 2022 et 2023.

Prix du marché résidentiel

Les prix de l'immobilier résidentiel varient considérablement selon la localisation. Au 30 juin 2024, le prix moyen au mètre carré d'un appartement existant dans le canton de Luxembourg était de 9 519 €, contre 6 050 € dans le nord du pays. Pour les appartements en construction, les prix atteignaient 11 793 € au mètre carré dans le canton de Luxembourg et 6 718 € dans le nord.

Pour les maisons, le prix moyen dans le canton de Luxembourg s'élevait à environ 1 265 000 €, soit 781 TP3T de plus que dans le nord du pays. L'écart entre la moyenne nationale et les prix à Luxembourg-Ville est encore plus marqué.

Marché locatif

Le marché locatif a également connu des évolutions significatives. Entre 2010 et 2022, les loyers des appartements ont augmenté en moyenne de 4% par an, soit une hausse cumulée de 53,2%. Pour les maisons, la hausse a été de 3,2% par an, soit +41,4% sur la période.

Après une forte hausse en 2023 et début 2024, une baisse des loyers a commencé fin 2024, confirmée au premier trimestre 2025 avec -2,5% pour les appartements et -1,8% pour les maisons. Le loyer moyen d'un appartement au Luxembourg s'élève désormais à 1 779 € par mois, tandis qu'une maison se loue en moyenne 3 152 € par mois.

Facteurs influençant le marché

Potentiel foncier et construction

Le potentiel foncier demeure un enjeu majeur pour le marché immobilier luxembourgeois. Environ un cinquième des terrains sont encore constructibles, dont 793 hectares destinés à la construction de logements. Cependant, ce potentiel est largement concentré entre les mains d'acteurs privés (891 TP3T), les acteurs publics ne détenant que 111 TP3T de terrains.

Les prix des terrains ont connu une hausse constante depuis 2010, avec une hausse annuelle moyenne de 8,51 TP3T entre 2010 et 2022, soit une hausse cumulée de 150,41 TP3T. Cette hausse a été particulièrement marquée entre 2017 et 2020, avant de ralentir ces dernières années.

On observe également une tendance à la densification, avec une préférence croissante pour la construction d'immeubles collectifs plutôt que de maisons individuelles. Entre 2010 et 2016, 60% des logements construits étaient des appartements, contre 40% des maisons individuelles.

Impact des politiques publiques

Les politiques publiques jouent un rôle crucial dans l'évolution du marché immobilier luxembourgeois. Le gouvernement a mis en œuvre diverses mesures pour favoriser l'accès au logement, notamment :

• Augmenter le budget du logement, qui atteint 500 millions d'euros en 2025
• Développer des logements abordables et sociaux
• Augmenter l'aide individuelle au logement
• Simplification administrative, notamment en prolongeant la validité des permis de construire de 1 à 2 ans
• Mesures fiscales incitatives, prolongées jusqu'au 1er juillet 2025

Facteurs économiques et financiers

La situation économique et financière influence fortement le marché immobilier. Après une période de forte inflation (5,4% en 2022, 3,8% en 2023), celle-ci s'est stabilisée à des niveaux plus modérés (2,6% en 2024). Les taux d'intérêt, après avoir fortement augmenté en 2022-2023, ont entamé une baisse qui se poursuit en 2025, rendant le crédit hypothécaire plus accessible.

La croissance économique du Luxembourg reste positive, avec des prévisions de +2,0% pour 2025, après +1,4% en 2024 et -0,6% en 2023. Cette reprise économique soutient la demande immobilière, tant résidentielle que commerciale.

Tendances et perspectives

Évolution des prix et volume des transactions

Après la phase de correction observée en 2023-2024, le marché immobilier luxembourgeois devrait connaître une période de stabilisation suivie d'une légère reprise en 2025-2026. Les prix devraient augmenter modérément, à un rythme plus soutenu que celui observé avant 2022.

Le volume de transactions, qui avait fortement baissé en 2023 (-72% au total), avec -43,4% pour les appartements en construction et -34,7% pour les appartements existants au deuxième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022, devrait se redresser progressivement, porté par la baisse des taux d'intérêt et le retour de la confiance des acheteurs.

Nouvelles tendances en matière de logement

La crise sanitaire et les évolutions sociétales ont modifié les attentes des acheteurs et des locataires. La demande pour :

• Des logements plus spacieux, avec une pièce supplémentaire pour le télétravail
• Espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin)
• Localisations en périphérie ou hors des villes
• Nouvelles formes d'habitat : coliving, espaces communs, cohabitation intergénérationnelle

La taille moyenne des appartements mis en location a sensiblement diminué, passant de 74 m² en 2010 à 61 m² en 2021, avec une forte augmentation des locations de studios, qui ont représenté près de 30% d'appartements loués en 2021, contre 10% en 2010.

Immobilier commercial et de bureaux

Le marché de l'immobilier de bureaux connaît également d'importantes transformations. Si la demande reste forte, les espaces de travail sont repensés pour s'adapter aux nouvelles pratiques (télétravail, flex office). Les entreprises recherchent des bureaux plus flexibles, favorisant le bien-être des employés et répondant aux exigences environnementales.

L'immobilier commercial (commerce de détail) est confronté à des défis liés à l'inflation et à la concurrence du commerce en ligne, mais la consommation devrait retrouver son niveau d'avant la crise. On observe également un développement de bâtiments logistiques en périphérie pour soutenir le commerce en ligne.

Défis et opportunités pour l'avenir

Enjeux de durabilité et transition énergétique

La transition énergétique et les exigences environnementales représentent à la fois un défi et une opportunité pour le marché immobilier luxembourgeois. Les nouvelles constructions doivent respecter des normes énergétiques strictes, tandis que le parc existant nécessite d'importantes rénovations.

Cette transition vers la « croissance verte » influence l’aménagement du territoire, l’architecture et les méthodes de construction, en mettant l’accent sur les bâtiments à faible émission de carbone et les matériaux durables.

Accessibilité et logement abordable

L'accessibilité au logement demeure un défi majeur pour le Luxembourg. Malgré la récente correction des prix, le coût du logement représente une part importante du budget des ménages. Sur le marché privé, les locataires peuvent consacrer jusqu'à 37 à 401 TP3T de leurs revenus au loyer, un montant largement supérieur au seuil de 301 TP3T généralement considéré comme raisonnable.

Le développement de logements abordables et sociaux est donc une priorité, avec pour objectif de neutraliser les coûts fonciers pour permettre l’accès au logement des ménages à faibles et moyens revenus.

Innovation et numérisation

La digitalisation transforme également le secteur immobilier, avec le développement de nouvelles technologies pour la construction, la gestion immobilière et la commercialisation. Les visites virtuelles, le BIM (Building Information Modeling) et les solutions de gestion intelligente des bâtiments se généralisent.

Ces innovations contribuent à améliorer l’efficacité du secteur et à répondre aux attentes des consommateurs en termes de transparence et de simplicité des transactions.

Conclusion

Le marché immobilier luxembourgeois traverse une période de transition, après plusieurs années de croissance exceptionnelle suivies d'une correction significative. Début 2025, les signes de stabilisation et de légère reprise sont encourageants, soutenus par un environnement économique plus favorable et des politiques publiques ambitieuses.

Les défis restent nombreux, notamment en matière d'accessibilité au logement, de durabilité environnementale et d'adaptation aux nouvelles attentes des résidents. Cependant, le Luxembourg dispose d'atouts importants pour y faire face : une économie résiliente, un cadre fiscal attractif et une volonté politique de résoudre la crise du logement.

L'immobilier luxembourgeois demeure une valeur sûre pour les investisseurs, même si les rendements ont diminué. La demande structurellement élevée, liée à la croissance démographique et économique du pays, devrait continuer à soutenir le marché à moyen et long terme, tout en favorisant l'émergence de nouvelles formes d'habitat mieux adaptées aux défis contemporains.