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À l'approche de la fin de l'année 2025, il est important de comprendre votre Obligations fiscales foncières au Luxembourg La fiscalité immobilière est devenue essentielle pour tous les acteurs du secteur, qu'ils soient locataires, propriétaires de leur résidence principale, détenteurs de plusieurs biens ou investisseurs locatifs. Le cadre fiscal a évolué suite aux récentes modifications législatives, et l'année 2026 apportera de nouvelles considérations en matière de conformité et de planification.

Cet article fournit un résumé de haut niveau des obligations fiscales selon les différentes situations immobilières. Pour des calculs précis, les exonérations et les obligations déclaratives, consultez toujours les informations officielles sur Guichet.lu ou un conseiller fiscal qualifié.

1. Locataires : Impact fiscal direct limité

Situation fiscale :
Au Luxembourg, les locataires ont généralement des obligations fiscales minimales en plus de leur impôt sur le revenu. Le loyer versé aux propriétaires n'est pas déductible des impôts pour les locataires (contrairement aux intérêts d'emprunt pour les propriétaires).

Ce que les locataires doivent savoir :

Vous n'êtes pas responsable de la taxe foncière — celle-ci est payée par le propriétaire.
Les frais de service (charges locatives) que vous payez pour l'entretien du bâtiment, le chauffage ou les espaces communs ne sont pas déductibles d'impôt.
Si vous recevez des subventions au logement, celles-ci ne constituent généralement pas un revenu imposable.

Point clé à retenir : Les locataires ne sont soumis à aucune obligation fiscale directe liée à la propriété ; les paiements de loyer n’ont aucun impact fiscal sur votre déclaration.

2. Propriétaires de résidences principales : Avantages fiscaux maximaux

Situation fiscale :
Compréhension Obligations fiscales foncières au Luxembourg Il est crucial de déclarer votre résidence principale car les propriétaires occupants bénéficient du traitement fiscal le plus avantageux du système.

Taxe foncière annuelle :

L’obligation principale de tous les propriétaires est la taxe foncière annuelle, calculée sur la “ valeur unitaire ” cadastrale du bien.
Les tarifs varient selon les municipalités ; les zones urbaines comme la ville de Luxembourg appliquent généralement des tarifs plus élevés.
Le propriétaire au 1er janvier de chaque année est redevable de la taxe annuelle complète.
À partir de 2026, un nouveau cadre fiscal foncier (IMOB) s'appliquera techniquement, bien que le taux reste à 0% pour les cinq premières années, ce qui signifie pas de charge supplémentaire immédiate.

Déduction des intérêts hypothécaires :

Les intérêts versés sur les prêts destinés à acquérir, construire ou rénover votre résidence principale sont déductible d'impôt jusqu'à certaines limites (actuellement 2 000 € par personne et par an, ou 4 000 € pour les couples).

Exonération d'impôt sur les gains en capital :

Lorsque vous vendez votre résidence principale, tout gain en capital est totalement exonéré d'impôt, peu importe depuis combien de temps vous le possédez.
Cette exemption réduit considérablement la charge fiscale des propriétaires.

Avantages fiscaux liés à l'achat :

Lors de l'achat d'une résidence principale, vous bénéficiez de Réduction de la base imposable en vertu de l'article 50% pour les tâches d'enregistrement et de transcription, ce qui réduit les coûts initiaux.

Point clé à retenir : Les propriétaires de résidences principales bénéficient de la charge fiscale la plus légère : intérêts hypothécaires déductibles, absence de taxe sur les gains en capital lors de la vente et taxes d'achat réduites.

3. Propriétaires de plusieurs biens (non loués) : coûts de détention et implications futures

Situation fiscale :
propriétaires détenant propriétés multiples Les propriétés qui ne constituent ni leur résidence principale ni un bien loué sont soumises à des taxes annuelles sur chacune d'elles, avec des obligations supplémentaires à partir de 2026.

Taxe foncière annuelle :

Chaque bien immobilier que vous possédez est soumis à la taxe foncière, que vous l'occupiez, le louiez ou le laissiez vacant.

Taxe sur les logements inoccupés (à partir de 2026) :

À partir de janvier 2026, Obligations fiscales foncières au Luxembourg étendre pour inclure un taxe sur les logements inoccupés.
Un logement est considéré comme “ inoccupé ” si aucune personne physique n'y est enregistrée pendant 6 mois consécutifs.
Cette nouvelle mesure renforce les obligations des propriétaires de biens vacants.

Impôt sur les plus-values à la vente :

Il est essentiel de comprendre les implications fiscales de la vente de biens immobiliers d'investissement :

Détenu pendant moins de 5 ans (à compter de 2025) : les gains en capital sont imposés aux taux progressifs complets de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45,781 TP3T, y compris les surtaxes).
Détenu depuis plus de 5 ans: les gains en capital sont imposés à environ 22.89% (la moitié du taux marginal), avec une exemption de 50 000 € (100 000 € pour les couples).
Mesure temporaire spéciale expirée le 30 septembre 2025: les propriétés détenues depuis plus de 2 ans bénéficiaient auparavant d'un taux d'un quart (11.45%), mais cet avantage a maintenant pris fin.

Point clé à retenir : La possession de plusieurs propriétés engendre des coûts importants et continus, notamment la taxe foncière annuelle, les nouvelles taxes sur les logements inoccupés à partir de 2026 et une importante imposition sur les gains en capital, sauf si la détention dépasse 5 ans.

4. Propriétaires : Imposition des revenus locatifs et conformité

Situation fiscale :
Les propriétaires sont confrontés aux problèmes les plus complexes Obligations fiscales foncières au Luxembourg car les revenus locatifs sont entièrement imposables, ce qui exige une déclaration annuelle rigoureuse et un suivi précis des dépenses.

Déclaration des revenus locatifs :

Une obligation essentielle pour les propriétaires est de déclarer annuellement tous leurs revenus locatifs en utilisant Formulaire 210 (Déclaration pour la localisation de biens immobiliers).
Cela s'applique aux résidents luxembourgeois louant des biens immobiliers au Luxembourg ou à l'étranger, ainsi qu'aux non-résidents louant des biens immobiliers au Luxembourg.

Calcul du revenu locatif imposable :

Revenu imposable = Loyer brut perçu – Dépenses déductibles

Dépenses déductibles qui réduisent la charge fiscale :

Déduction forfaitaire : 35% de revenus locatifs bruts, jusqu'à un maximum de 2 700 € par an et par propriété. Cette déduction automatique contribue à réduire votre impôt à payer.
Frais déductibles supplémentaires (au-delà du forfait) :
- Intérêts hypothécaires sur les prêts utilisés pour acquérir ou rénover le bien locatif
- taxe foncière
- Les primes d'assurance
- coûts d'entretien et de réparation
- Amortissement du bâtiment
- frais de gestion immobilière
- Frais juridiques et administratifs

Taux d'imposition :

Le revenu locatif net est ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux d'imposition. taux d'imposition progressif sur le revenu (qui peut atteindre jusqu'à 45 781 TP3T, surtaxe de solidarité comprise).

Avantages fiscaux liés à l'investissement locatif :

Lors de l'achat d'un bien immobilier destiné à servir de résidence principale à un locataire, vous pourriez bénéficier de Réduction de la base imposable en vertu de l'article 50% pour les droits d'enregistrement.

Impôt sur les gains en capital lors de la vente d'un bien locatif :

Mêmes règles que pour les biens d'investissement : la durée de détention détermine le taux d'imposition, le seuil de 5 ans étant crucial pour une imposition réduite.

Point clé à retenir : Les propriétaires sont soumis à des obligations importantes en matière d'imposition des revenus locatifs, mais bénéficient de déductions avantageuses (taux forfaitaire 35% plus les dépenses réelles). Une comptabilité rigoureuse est indispensable.

5. Investisseurs et promoteurs : régime fiscal spécialisé

Situation fiscale :
Les investisseurs et promoteurs immobiliers professionnels sont confrontés à des situations spécialisées Obligations fiscales foncières au Luxembourg au-delà de la fiscalité foncière standard.

Transactions spéculatives :

Des achats et des ventes fréquents peuvent entraîner une classification en activité professionnelle, ce qui modifie fondamentalement votre traitement fiscal, passant d'une imposition sur les gains en capital à une imposition plus élevée sur les revenus des entreprises.

TVA sur les ventes immobilières :

La plupart des ventes de propriétés résidentielles par des particuliers sont exonéré de TVA.
Les propriétés neuves ou ayant fait l'objet de rénovations importantes, vendues par des promoteurs dans les deux ans suivant leur achèvement, peuvent être soumises à 17% TVA.

Propriété de l'entreprise :

Les biens détenus par l'intermédiaire de sociétés luxembourgeoises sont soumis à différents régimes fiscaux, notamment un impôt potentiel sur la fortune, un impôt sur les sociétés et un traitement spécifique des plus-values.

Point clé à retenir : L'activité à échelle professionnelle engendre des obligations complexes nécessitant une planification fiscale spécialisée et souvent une structuration d'entreprise.

6. Successions et donations : Implications en matière de droits de mutation

Situation fiscale :
Compréhension Obligations fiscales foncières au Luxembourg Il est essentiel, dans le cadre de la planification successorale, de prendre en compte les transferts de propriété par héritage ou donation.

Droits de succession (droits de succession) :

L'imposition des biens hérités varie considérablement en fonction du lien de parenté :
- Ligne directe (enfants, parents) : les tarifs commencent à un niveau bas et comprennent un déduction supplémentaire de 75 000 € par héritier lorsque des biens sont en jeu.
- Conjoints et partenaires: des taux avantageux et des exonérations importantes.
- Parents éloignés ou non-parents: des taux beaucoup plus élevés.

Droits de donation :

Le don de biens de son vivant déclenche l'imposition des donations à des taux similaires à ceux des droits de succession.

Gains en capital sur les biens hérités :

Lorsqu'on hérite d'un bien et qu'on le vend ultérieurement, les plus-values sont calculées à partir de date d'achat du propriétaire d'origine, et non à partir de la date d'héritage.

Point clé à retenir : La planification successorale doit analyser soigneusement les implications fiscales afin de minimiser les coûts de transfert pour les héritiers.

7. Conformité et échéances pour 2026

Déclaration fiscale annuelle :

Les déclarations de revenus pour l'année 2025 doivent être déposées avant le 31 mars 2026 (papier) ou 30 juin 2026 (électronique).

Taxe foncière :

Généralement payables en versements trimestriels tout au long de l'année.

Déclaration des ventes immobilières :

Les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers doivent être déclarées au cours de l'année d'imposition de la vente.

Exigences en matière de tenue de registres :

Propriétaires : conservez des registres détaillés de tous les revenus et dépenses locatifs pendant au moins 10 ans.
À tous les propriétaires : conservez les documents d'achat, les reçus d'amélioration et les actes notariés pour le calcul des plus-values.

Ressource officielle :

Des informations complètes sont disponibles sur Guichet.lu – Taxes et droits de douane

Résumé : Obligations fiscales selon la situation du bien

Votre situation	Principales obligations fiscales	Principaux avantages/déductions
Locataire	Aucun (hormis l'impôt sur le revenu)	Aucune charge fiscale directe sur la propriété
Propriétaire (résidence principale)	Taxe foncière annuelle; déclaration des intérêts hypothécaires	Exonération de la taxe sur les plus-values à la vente ; réduction des droits d’enregistrement pour les organismes 50% ; intérêts hypothécaires déductibles
Propriétaire (plusieurs, non loué)	Taxe foncière annuelle par propriété ; taxe sur les logements inoccupés à partir de 2026 ; impôt sur les plus-values à la vente	Exonération de plus-values de 50 000 € après 5 ans
Propriétaire (bailleur)	Impôt sur le revenu locatif net ; taxe foncière annuelle ; déclaration du formulaire 210	Déduction forfaitaire 35% (max. 2 700 €/bien) ; intérêts d’emprunt, frais de réparation et amortissement déductibles
Investisseur/Promoteur	Impôt sur les bénéfices des entreprises ; TVA potentielle ; impôt sur les plus-values	Amortissement ; déductions des frais d'exploitation ; structuration stratégique
Héritier/Bénéficiaire du don	Droits de succession ou de donation sur transfert	Déduction supplémentaire de 75 000 € pour les héritiers en ligne directe ; report de la période de détention

Perspectives d'avenir : Principaux changements en 2026

Comprendre les changements à venir pour Obligations fiscales foncières au Luxembourg en 2026 :

Nouveau cadre fiscal foncier (IMOB) techniquement, cela commence en janvier 2026, bien que le taux 0% pour les 5 premières années n'entraîne aucune charge supplémentaire immédiate.
taxe sur les logements inoccupés devient exécutoire, imposant de nouvelles obligations aux propriétaires de biens vacants.
Fin des réductions d'impôt temporaires: L’impôt spécial sur les gains en capital à taux réduit (11.45%) a expiré le 30 septembre 2025.

Où trouver des informations officielles

Pour obtenir des informations complètes et à jour sur Obligations fiscales foncières au Luxembourg:

Conseils fiscaux généraux : Guichet.lu – Fiscalité
Taxes sur l'achat d'une propriété : Réduction de la base d'imposition pour l'achat d'un bien immobilier
Déclaration des revenus locatifs : Déclaration des revenus locatifs
Gains en capital sur les ventes immobilières : Déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier
Impôt foncier et IMOB : Impôt foncier et mobilisation des terres et du logement

Pour une planification stratégique en matière de fiscalité au Luxembourg et des conseils personnalisés pour optimiser votre situation, zeas.immo peut vous mettre en relation avec des experts locaux et des conseillers fiscaux de confiance qui connaissent bien le marché luxembourgeois.

Obligations fiscales foncières au Luxembourg en 2026