Vaut-il la peine d'acheter un bien ancien pour le rénover ou d'investir dans un bien neuf au Luxembourg ?

Acheter un bien ancien à rénover ou investir dans un logement neuf reste l'une des décisions les plus importantes pour les acquéreurs immobiliers au Luxembourg. Avec un marché immobilier luxembourgeois affichant des signes de stabilisation en 2025 et de nombreuses aides disponibles, chaque option présente des avantages et des défis spécifiques. Cet article explore ces deux options, en s'intéressant plus particulièrement aux dernières incitations financières et réglementations.

Perspectives financières : différences de coûts

La différence la plus évidente entre les biens anciens et les biens neufs réside dans le prix d'achat. Au Luxembourg, les biens anciens sont historiquement 15 à 201 TP3T moins chers que les biens neufs équivalents.Cet écart de prix peut être substantiel, en particulier dans un marché connu pour ses valeurs immobilières élevées.

Selon une étude publiée par STATEC, les appartements en construction sont en moyenne entre 25% et 30% plus chers que les appartements existants de taille comparableCette économie initiale est souvent un facteur décisif pour de nombreux acheteurs, notamment les primo-accédants aux budgets serrés. Lorsque vous envisagez vos options, il est important de comprendre comment bien gérer votre budget. évaluer la propriétéLes valeurs deviennent cruciales pour prendre des décisions éclairées concernant les propriétés nouvelles et existantes.

Considérations relatives au calendrier d’achat :

Propriétés anciennes : Peut être acquis rapidement, les ventes étant généralement conclues dans un délai de 1 à 3 mois après la signature du compromis

Nouvelles propriétés : Il s'agit souvent d'achats « sur plan » (VEFA) avec des délais d'attente importants jusqu'à l'achèvement

Emplacement et charme : l'avantage de la propriété ancienne

L'un des principaux arguments en faveur des biens anciens réside dans leur emplacement. Les quartiers établis en centre-ville ou à proximité des commodités sont souvent composés en majorité de bâtiments anciens. Ce constat est particulièrement pertinent dans des quartiers comme Hesperange, où il est important de comprendre coûts de location à Hesperangepeut aider les investisseurs à évaluer les rendements potentiels des propriétés plus anciennes situées dans des emplacements privilégiés.

Avantages de l'emplacement des propriétés anciennes :

• Une plus grande disponibilité dans les emplacements urbains de premier choix
• Meilleure proximité des infrastructures (écoles, commerces, transports en commun)
• Quartiers établis avec des équipements matures

Au-delà des considérations pratiques, les propriétés anciennes présentent souvent des caractéristiques architecturales rarement présentes dans les constructions neuves : hauts plafonds ornés de moulures décoratives, parquets, cheminées et autres détails d'époque qui ajoutent caractère et charme. Pour les acheteurs qui apprécient ces éléments esthétiques, la rénovation d'une propriété ancienne permet de préserver ces caractéristiques tout en modernisant la maison. Lors de la préparation de ces propriétés pour la vente, secrets de présentation du home staging peut aider à mettre en valeur ces caractéristiques uniques.

La sécurité du neuf : garanties et normes

Les biens immobiliers neufs au Luxembourg bénéficient de protections importantes pour les acheteurs, notamment la garantie décennale (ou responsabilité décennale)Cette garantie couvre la propriété pendant une décennie à compter de l'achèvement de la construction, la protégeant contre les défauts structurels et les problèmes majeurs.

Depuis le 1er janvier 2017, tous les nouveaux bâtiments au Luxembourg doivent répondre aux normes de construction des maisons passives et atteindre les classes d'efficacité énergétique AAA. Cette note triple A correspond à une efficacité énergétique, une isolation thermique et un impact environnemental optimaux, avec une consommation énergétique pratiquement nulle (NZEB = Nearly Zero Energy Building).

Les nouvelles constructions intègrent également les dernières normes d’efficacité énergétique, des systèmes de câblage, de plomberie et de chauffage modernes, ce qui peut entraîner une réduction des coûts des services publics et des dépenses d’entretien au cours des premières années de propriété.

Subventions à la rénovation : faire du neuf avec du vieux

Le Luxembourg offre un soutien financier important pour la rénovation de biens immobiliers anciens, ce qui rend cette option de plus en plus attractiveCes subventions visent à améliorer à la fois l'habitabilité et l'efficacité énergétique, et la compréhension de ces subventions financières au logement peut avoir un impact significatif sur votre budget de rénovation.

Le programme Klimabonus

Pour les bâtiments de plus de 10 ans, le programme Klimabonus offre une aide financière substantielle pour les rénovations d'efficacité énergétiqueLe programme peut couvrir jusqu'à 62,5% d'un projet de rénovation énergétiqueCette subvention s’applique à divers projets de rénovation :

• Isolation de la toiture, des murs extérieurs et des dalles de plancher
• Remplacement de fenêtres
• Installation de systèmes de ventilation contrôlée
• Installation de systèmes techniques utilisant des sources d'énergie renouvelables

Subvention pour l'amélioration du logement

La subvention à l'amélioration des logements anciens peut couvrir jusqu'à 40% de coûts de rénovation pour les propriétés de plus de 10 ansCette aide est soumise à conditions de ressources, son montant variant en fonction des revenus et de la situation familiale.

Les travaux admissibles comprennent :

• Réparation ou remplacement de toiture
• Assèchement des murs humides
• Installations de salles de bains et de toilettes
• Installations ou rénovations de systèmes de chauffage
• Remplacement de fenêtres et rénovation de façades

Réduction de la TVA pour les rénovations

Le Luxembourg applique un taux de TVA super réduit de 3% (au lieu du taux standard de 17%) pour les travaux de rénovation des résidences principalesCet avantage fiscal est limité à 50 000 € par logement et s'applique à la plupart des travaux de rénovation, bien que certaines exclusions existent (comme les cuisines équipées et l'aménagement paysager).

Dernières incitations fiscales (2024-2025)

Le gouvernement luxembourgeois a introduit des mesures temporaires pour stimuler le marché immobilier, applicables aux biens neufs et existants:

Frais d'inscription réduits

Entre le 1er octobre 2024 et le 30 juin 2025, les frais d'enregistrement foncier ont été réduits de 7% à 3,5%Cette réduction significative s’applique aussi bien aux propriétés neuves qu’existantes, créant une excellente opportunité pour les acheteurs au début de 2025.

Crédit d'impôt bonifié « Bëllegen Akt »

Le « Bëllegen Akt » (crédit d’impôt sur les actes notariés) a été temporairement augmenté à 40 000 € par personne (80 000 € pour les couples) pour les actes notariés signés jusqu’au 30 juin 2025Après cette date, il pourrait revenir à 30 000 € par personne, bien qu'un projet de loi vise à rendre le montant de 40 000 € permanent.Ce crédit s’applique aux propriétés neuves et existantes destinées à servir de résidence principale.

Incitations spéciales pour les propriétés écoénergétiques

Les propriétés à haute performance énergétique (notamment de classe énergétique A+) bénéficient d'exonérations fiscales sur les transfertsCette incitation encourage à la fois les promoteurs à construire des propriétés écoénergétiques et les acheteurs à investir dans ces propriétés.

Incitations pour les investisseurs

Pour ceux qui envisagent un investissement immobilier:

• Un crédit d'impôt de 20 000 € par personne est disponible pour les achats en VEFA (état futur d'achèvement)
• Amortissement accéléré du 6% sur 6 ans (plafonné à 250 000 €) pour les investissements en construction neuve

Comprendre le contexte plus large de contrats de location et droits des locataires devient important pour les investisseurs qui envisagent des propriétés locatives, qu'elles soient neuves ou rénovées.

Prendre votre décision : considérations clés

Lorsque vous décidez entre une nouvelle propriété et la rénovation d'une ancienne, demandez-vous si vous devez vendre en privé ou avec un agent immobilier si vous vendez également un bien existant pour financer votre achat.

Pour la rénovation de biens anciens :

• Le coût d'achat initial est inférieur, mais les frais de rénovation doivent être pris en compte
• D'autres options de subventions sont disponibles spécifiquement pour la rénovation
• Un meilleur contrôle sur la conception finale et les spécifications
• Préservation du caractère et des caractéristiques architecturales
• Emplacements généralement meilleurs

Pour l'achat d'un bien immobilier neuf :

• Coût initial plus élevé mais pas de dépenses de rénovation immédiates
• De meilleures normes d'efficacité énergétique dès le départ
• Garanties légales contre les défauts pendant 10 ans
• Aménagements et équipements modernes
• Moins d'entretien dans les premières années

Considérations relatives à la documentation et aux processus

Quelle que soit l'option choisie, une documentation adéquate est essentielle. Avoir tous vos documents nécessaires à une vente Une organisation dès le départ peut simplifier le processus. Pour ceux qui vendent un bien existant afin de financer leur nouvel achat, une étude approfondie liste de contrôle pour la vente d'une propriété garantit que rien n'est négligé.

Compréhension quand vendre votre propriété peut vous aider à optimiser le calendrier de votre vente et de votre nouvel achat, en particulier lors de la coordination des délais de rénovation ou des dates d'achèvement de la nouvelle construction.

Conclusion : quelle option offre le meilleur rapport qualité-prix ?

La réponse dépend en grande partie de vos priorités et de votre situation. Rénover un bien ancien offre généralement un meilleur rapport qualité-prix en termes d'emplacement, de caractère et de retour sur investissement potentiel à long terme, notamment grâce aux généreuses subventions à la rénovation accordées par le Luxembourg. La réduction temporaire des droits d'enregistrement jusqu'au 30 juin 2025 rend cette période particulièrement propice à ce type d'acquisition.

Les biens neufs offrent confort, normes modernes et garanties légales, mais à un prix élevé. Ils peuvent être préférables pour ceux qui privilégient un emménagement immédiat et ne veulent pas de l'incertitude des projets de rénovation.

Grâce aux incitations fiscales actuelles, valables jusqu'à mi-2025, ces deux options sont devenues plus abordables. Pour des conseils complets sur la manière de s'y retrouver, consultez notre guide de vente de biens immobiliers au Luxembourg fournit des informations précieuses sur l'ensemble du processus de transaction immobilière.

La décision finale dépend de vos préférences personnelles, de vos contraintes budgétaires et de vos objectifs immobiliers à long terme. Dans les deux cas, agir avant le 30 juin 2025 vous permettra de profiter pleinement des avantages fiscaux temporaires actuellement disponibles sur le marché immobilier luxembourgeois.

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