Versteckte Gebühren & Budgetplanung beim Immobilienkauf

Letzte Aktualisierung: Dezember 2025 | Ursprünglich veröffentlicht im Juni 2025. Wichtigste Änderungen: Die Registrierungsgebühren wurden zum 1. Juli 2025 auf den Standardsatz 7% zurückgesetzt; die Bëllegen Akt für den Hauptwohnsitz beträgt nun dauerhaft 40.000 € pro Person; die investorenspezifische Bëllegen Akt endete am 31. Dezember 2024.

Der Kauf einer Immobilie in Luxemburg umfasst weit mehr als nur den beworbenen Preis. Obwohl das Großherzogtum hervorragende Investitionsmöglichkeiten und eine hohe Lebensqualität bietet, unterschätzen Käufer oft die zusätzlichen Kosten, die ihr Gesamtbudget um 10.000 bis 15.000 Pfund Sterling erhöhen können. Wer diese versteckten Kosten im Vorfeld kennt, beugt finanziellen Überraschungen vor und kann sich seine Traumimmobilie sichern, ohne seine finanziellen Möglichkeiten zu überschreiten.

Der Luxemburger Immobilienmarkt bietet auch 2025 attraktive Möglichkeiten, wobei die dauerhafte Steuergutschrift Bëllegen Akt Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum erheblich unterstützt. Ein erfolgreicher Immobilienerwerb erfordert jedoch eine umfassende Budgetplanung, die alle neben dem Kaufpreis anfallenden Kosten berücksichtigt.

Notarkosten: Der größte Zusatzaufwand

Notargebühren stellen den größten Kostenfaktor beim Immobilienkauf in Luxemburg dar. Alle Immobilientransaktionen müssen über einen staatlich bestellten Notar abgewickelt werden, wodurch diese Gebühren unvermeidbar sind. Die Standardstruktur beinhaltet Registrierungsgebühren in Höhe von 6% und Übertragungsgebühren in Höhe von 1% des Kaufpreises, insgesamt also 7% des Immobilienwerts.​

Eine befristete Ermäßigung galt zwischen dem 1. Oktober 2024 und dem 30. Juni 2025, als die Zulassungsgebühren auf 3,51 TP3 T gesenkt wurden. Diese Maßnahme ist ausgelaufen, und ab dem 1. Juli 2025 gelten für alle Käufe die regulären Gebühren in Höhe von 71 TP3 T. Bei einer im Dezember 2025 erworbenen Immobilie im Wert von 500.000 € betragen die Registrierungs- und Übertragungsgebühren insgesamt 35.000 €.​

Neben den Registrierungskosten belaufen sich die Notargebühren (Berufshonorare) auf etwa 11,3 Billionen Euro des Immobilienpreises. Weitere Kosten entstehen durch Verwaltungskosten für die Beschaffung von Katasterauszügen und verschiedenen Verwaltungsdokumenten, die je nach Komplexität des Vorgangs in der Regel zwischen 300 und 800 Euro liegen.

Für Erstkäufer, die ihren Hauptwohnsitz erwerben, bietet die Steuergutschrift “Bëllegen Akt” eine erhebliche Entlastung. Diese Gutschrift wurde mit Wirkung zum 1. Juli 2025 dauerhaft auf 40.000 € pro Person (80.000 € für Paare) festgelegt – eine hervorragende Nachricht für luxemburgische Immobilienkäufer. Diese dauerhafte Verbesserung bietet eine substanzielle und kontinuierliche Unterstützung für den Immobilienerwerb.​

Hypotheken- und Bankkosten

Die Finanzierung eines Immobilienkaufs birgt neben dem Zinssatz noch weitere versteckte Kosten, die viele Käufer übersehen. Banken erheben üblicherweise Bearbeitungsgebühren zwischen 250 € und 1.000 € sowie Kosten für die Immobilienbewertung von 300 € bis 500 €. Diese Vorabkosten fallen unabhängig vom Erfolg Ihres Hypothekenantrags an.

Die Restschuldversicherung stellt einen weiteren erheblichen laufenden Kostenfaktor dar. Diese Versicherung, die in der Regel von Kreditinstituten verlangt wird, kann mehrere hundert Euro monatlich kosten. Die Gebühren werden als Prozentsatz Ihrer Kreditsumme berechnet, und angesichts der hohen Immobilienpreise in Luxemburg sind diese Beiträge prinzipiell höher als in anderen Ländern.

Auch bei einer Hypothekeneintragung fallen Gebühren an, wenn die Bank die Immobilie als Sicherheit für eine Hypothek aufnimmt. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € belaufen sich die Hypothekenkosten inklusive Eintragungs- und Notargebühren auf ca. 2.700 €. Sollten Sie die Immobilie vor Ablauf der Hypothekenlaufzeit verkaufen, fallen zusätzliche, oft versteckte Gebühren für die Ablösung der Hypothek an.

Es ist entscheidend, Ihre gesamte Finanzierungssituation zu verstehen. Deshalb Finanzierungs- und Hypothekenratgeber für Immobilienkäufer bietet umfassende Einblicke in die Sicherung der besten Konditionen und die Verwaltung aller damit verbundenen Immobiliengebühren.

Immobilienmaklerprovisionen

Während Verkäufer in Luxemburg üblicherweise Immobilienmakler beauftragen, tragen Käufer diese Kosten oft indirekt über höhere Verkaufspreise. Die Standardprovision beträgt 31 TP3T des Verkaufspreises zuzüglich 161 TP3T Mehrwertsteuer. Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 € entspricht dies einer Gesamtprovision von ca. 20.880 € – ein erheblicher, oft versteckter Kostenfaktor bei der Transaktion.

Einige Käufer entscheiden sich dafür, direkt mit Entwicklern oder privaten Verkäufern zusammenzuarbeiten, um diese Gebühren zu vermeiden, obwohl dieser Ansatz ein stärkeres persönliches Engagement im Transaktionsprozess erfordert. Bei der Entscheidung, ob Privat oder mit einem Immobilienmakler verkaufen, berücksichtigen Sie sowohl die Kosteneinsparungen als auch die professionelle Expertise, die die Agenten bieten.

Immobiliengutachten und technische Inspektionen

Obwohl technische Gutachten in Luxemburg nicht vorgeschrieben sind, werden sie dringend empfohlen, insbesondere bei älteren Immobilien. Diese Gutachten kosten zwischen 500 € und 1.200 €, können aber teure Überraschungen nach dem Kauf verhindern – und sind daher trotz der versteckten Kosten, die Käufer manchmal übersehen, durchaus lohnenswert. Typischerweise werden bei solchen Gutachten die Bausubstanz, die Elektro- und Sanitärinstallationen, der Zustand des Daches, die Fenster sowie potenzielle Probleme wie Schimmel oder unzureichende Dämmung untersucht.

Für Käufer, die ältere Immobilien in Betracht ziehen, sind diese Inspektionen noch wichtiger. Unser Leitfaden zu Altbausanierung versus Neubau untersucht, wie die Ergebnisse einer Umfrage bei der Planung von Renovierungsbudgets helfen und bei der Verhandlung von Kaufpreisen auf der Grundlage identifizierter Probleme helfen können.

Zusätzliche versteckte Kosten, die zu berücksichtigen sind

Diverse weitere versteckte Gebühren können Ihr Budget erheblich belasten. Eine Gebäudeversicherung ist unerlässlich, und die Kosten variieren je nach Immobilienwert, Lage und Deckungsumfang. Die jährlichen Prämien liegen in der Regel zwischen 800 € und 2.000 € für Standard-Wohnimmobilien.

Umzugskosten übersteigen oft die Erwartungen, insbesondere bei internationalen Umzügen. Professionelle Umzugsdienstleistungen innerhalb Luxemburgs kosten zwischen 1.000 und 3.000 Euro, während internationale Umzüge je nach Entfernung und Umfang 5.000 Euro oder mehr kosten können – versteckte Kosten, die Käufer häufig unterschätzen.

Für Strom-, Gas-, Wasser- und Internetanschlüsse können Anschlussgebühren und Kautionen erforderlich sein. Auch wenn die einzelnen Kautionen gering sind, können sich die oft übersehenen versteckten Gebühren auf 500 bis 1.000 Euro summieren.

Die Grundsteuer wird jährlich erhoben und variiert je nach Gemeinde. Obwohl die Grundsteuer in Luxemburg im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ niedrig ist, sollte sie bei der Berechnung der langfristigen Eigentumskosten berücksichtigt werden.

Überlegungen zu Anlageimmobilien

Anleger sollten beachten, dass die Steuergutschrift “Bëllegen Akt Investisseurs”, die eine Ermäßigung der Notargebühren um bis zu 20.000 € pro Person für VEFA-Mietobjekte (zukünftiger Fertigstellungszustand) vorsah, am 31. Dezember 2024 auslief und nicht mehr zur Verfügung steht.​

Für Anlageimmobilien, die im Rahmen qualifizierter Programme erworben wurden, können unter Umständen noch beschleunigte Abschreibungsvorteile geltend gemacht werden. Die genauen Maßnahmen und die Anspruchsberechtigung sollten jedoch mit Steuerexperten abgeklärt werden, da einige Programme im Jahr 2025 ausliefen.

Für diejenigen, die Mietobjekte in Betracht ziehen, ist es wichtig zu verstehen, Mietverträge und Mieterrechte trägt dazu bei, die Einhaltung der luxemburgischen Mietvorschriften und eine ordnungsgemäße Budgetplanung für die Pflichten des Vermieters sicherzustellen.

Budgetierungsstrategien und Zeitplanung

Für eine effektive Budgetplanung ist es erforderlich, dem Kaufpreis der Immobilie 10-15% hinzuzufügen, um alle zusätzlichen Immobiliengebühren und versteckten Kosten abzudecken. Für eine Immobilie im Wert von 500.000 €, die im Dezember 2025 erworben wird, sollten Sie zusätzlich 50.000 € bis 75.000 € für Gebühren, Inspektionen, Versicherungen und Umzugskosten einplanen.

Beispiel für wichtige Kosten im Dezember 2025:

• Kaufpreis: 500.000 €
• Registrierungs- und Transkriptionsgebühren (7%): 35.000 €
• Abzüglich: Bëllegen Akt-Guthaben für Paare: -80.000 €
• Netto-Registrierungsgebühr: 0 € (Guthaben übersteigt Gebühren)
• Notarvergütung (~1%): 5.000 €
• Hypothekenkosten: 2.500 € - 3.000 €
• Besichtigung/Inspektion: 800 €
• Versicherung, Umzug, Nebenkosten: 3.000–5.000 €
• Zusätzliche Gesamtkosten: ca. 11.000 € - 14.000 € (nach Bëllegen Akt-Credits)

Die dauerhafte Steuergutschrift nach dem Bëllegen Akt in Höhe von 40.000 € pro Person (80.000 € für Paare) bietet nun eine kontinuierliche Unterstützung für Käufer von Hauptwohnsitzen und macht den Immobilienerwerb in Luxemburg ohne Zeitdruck durch auslaufende Maßnahmen zugänglicher.​

Bei der Planung Ihres Kaufzeitplans, unsere Vollständiger Leitfaden zum Immobilienkauf in Luxemburg im Jahr 2025 bietet eine schrittweise Anleitung durch den gesamten Prozess und hilft Ihnen, alle Gebühren zu verstehen, die Käufer von Immobilien in Luxemburg tragen müssen.

Dokumentation und Vorbereitung

Eine ordnungsgemäße Dokumentationsvorbereitung kann Verzögerungen und versteckte Zusatzkosten vermeiden. Alle erforderlichen Unterlagen müssen vorliegen. Für einen Verkauf benötigte Dokumente Eine von Anfang an gut organisierte Vorgehensweise optimiert den Prozess und verringert das Risiko von Komplikationen in letzter Minute, die zu zusätzlichen Kosten führen könnten.

Das Verständnis der vollständigen Ablauf und Schritte beim Immobilienkauf hilft Ihnen, vorherzusehen, wann verschiedene Kosten entstehen, und Ihren Cashflow entsprechend zu planen.

Regionale Überlegungen

Die lokalen Steuern und Gebühren können je nach Gemeinde unterschiedlich sein. In Gebieten wie Hesperingen ist es besonders wichtig, die lokalen Marktbedingungen und Kosten zu kennen. Unsere Leitfaden zu den Mietkosten in Hesperange bietet Einblicke in die Dynamik des lokalen Marktes, die sowohl Kauf- als auch Investitionsentscheidungen beeinflussen können.

Für diejenigen, die eine bestehende Immobilie verkaufen, um ihren Neukauf zu finanzieren, nach einer umfassenden Checkliste für den Immobilienverkauf stellt sicher, dass Sie Ihren Verkaufserlös maximieren, um Anschaffungskosten und versteckte Gebühren auszugleichen.

Informierte Entscheidungen treffen

Um die Immobiliengebühren in Luxemburg erfolgreich zu bewältigen, ist es wichtig, alle finanziellen Verpflichtungen im Voraus zu kennen. Obwohl die zusätzlichen Kosten beträchtlich sind, bietet der luxemburgische Immobilienmarkt, insbesondere dank der dauerhaften Unterstützung durch Bëllegen Akt, ein ausgezeichnetes langfristiges Wertpotenzial.

Die dauerhafte Steuergutschrift von 40.000 € pro Person für selbstgenutztes Wohneigentum schafft in Verbindung mit wettbewerbsfähigen Hypothekenzinsen und verschiedenen Förderprogrammen günstige Bedingungen für Immobilienkäufer ab Dezember 2025. Anders als frühere befristete Maßnahmen bietet diese dauerhafte Verbesserung Sicherheit und Stabilität für die langfristige Planung.​

Für eine umfassende Beratung rund um Ihren Immobilienkauf, inklusive detaillierter Kostenanalyse aller Maklergebühren und versteckter Kosten sowie professioneller Unterstützung während des gesamten Kaufprozesses, kontaktieren Sie zeas.immo. Unsere Expertise im Luxemburger Immobilienmarkt stellt sicher, dass Sie alle anfallenden Gebühren verstehen und fundierte Entscheidungen treffen können, die Ihrem Budget und Ihren Zielen entsprechen.

Ob Sie als Erstkäufer die dauerhafte Steuergutschrift von 40.000 € in Anspruch nehmen oder als Investor nach Investitionsmöglichkeiten suchen: Das Verständnis der gesamten Kostenstruktur – einschließlich oft übersehener versteckter Gebühren – ermöglicht Ihnen eine sichere Entscheidungsfindung und einen erfolgreichen Immobilienerwerb auf dem dynamischen Markt Luxemburgs.