Luxemburger Immobilienmarkt im Jahr 2025: Aktueller Stand und Zukunftsperspektiven

Der luxemburgische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren erhebliche Veränderungen durchlaufen und wechselte von einer Phase anhaltenden Wachstums zu einer Korrekturphase, gefolgt von einer Stabilisierung. Anfang 2025 zeichnet sich nach mehreren Quartalen des Rückgangs eine leichte Erholung ab. Dieser Artikel bietet eine detaillierte Analyse der aktuellen Situation des luxemburgischen Immobilienmarktes und seiner zukünftigen Entwicklungsaussichten.

Ein Markt im Wandel nach einer Korrekturphase

Von der Überhitzung zur Stabilisierung

Der luxemburgische Immobilienmarkt erlebte zwischen 2010 und 2022 ein außergewöhnliches Wachstum mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 5,71 TP3B pro Jahr zwischen 2010 und 2017, gefolgt von einer deutlichen Beschleunigung: +7,11 TP3B im Jahr 2018, +10,11 TP3B im Jahr 2019 und bis zu +14,51 TP3B im Jahr 2020. Dieser spektakuläre Anstieg war hauptsächlich auf ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen, das durch ein starkes demografisches und wirtschaftliches Wachstum begünstigt wurde.

Ab 2022 führten jedoch mehrere Faktoren zu einer deutlichen Verlangsamung des Marktes. Steigende Zinsen, Inflation, steigende Baukosten und geopolitische Unsicherheiten führten zum ersten Preisrückgang seit 2009. Im ersten Quartal 2023 verzeichnete der Markt im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 einen Rückgang von 1,51 TP3Billionen, wobei die Unterschiede je nach Immobilientyp erheblich waren: +0,41 TP3Billionen für bestehende Wohnungen, -0,41 TP3Billionen für Off-Plan-Verkäufe (VEFA) und -4,31 TP3Billionen für bestehende Häuser.

Dieser Abwärtstrend verstärkte sich im zweiten Quartal 2023 mit einem dramatischen Rückgang von 13,51 TP3B für bestehende Häuser und 4,51 TP3B für ältere Wohnungen. Nur bei neuen Wohnungen gab es nach zwei Quartalen des Rückgangs einen leichten Anstieg von 2,21 TP3B.

Eine Erholung ab 2025

Nach fünf aufeinanderfolgenden rückläufigen Quartalen zeigt der luxemburgische Immobilienmarkt seit Ende 2024 Anzeichen einer Stabilisierung, und für das erste Quartal 2025 zeichnet sich eine leichte Erholung ab. Dieser positive Trend ist insbesondere auf sinkende Zinsen, eine bessere Kontrolle der Inflation und die allmähliche Rückkehr des Vertrauens von Investoren und Käufern zurückzuführen.

Struktur des luxemburgischen Immobilienmarktes

Demografie und Wohnungsbedarf

Luxemburg verzeichnet weiterhin ein anhaltendes Bevölkerungswachstum. Zum 1. Januar 2024 hatte das Land 672.050 Einwohner, ein Anstieg von 2,41 Milliarden Euro innerhalb eines Jahres. Die Bevölkerung zeichnet sich durch ihre Vielfalt aus: 47,31 Milliarden Ausländer stammen aus über 195 verschiedenen Ländern.

Dieses demografische Wachstum, verbunden mit veränderten Lebensstilen (kleinere Haushaltsgrößen, steigende Scheidungsraten, alternde Bevölkerung), führt zu einem erheblichen Wohnungsbedarf. Schätzungen zufolge benötigt Luxemburg bis 2060, abhängig vom Wirtschaftswachstum, jährlich 5.600 bis 7.500 neue Wohneinheiten. Die derzeitige Produktion ist jedoch nach wie vor unzureichend: Vor der Gesundheitskrise wurden jährlich etwa 4.000 Einheiten ausgeliefert, und in den Jahren 2022 und 2023 wird ein deutlicher Rückgang erwartet.

Preise auf dem Wohnungsmarkt

Die Preise für Wohnimmobilien variieren je nach Standort erheblich. Zum 30. Juni 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine bestehende Wohnung im Kanton Luxemburg bei 9.519 Euro, im Norden des Landes bei 6.050 Euro. Für im Bau befindliche Wohnungen erreichten die Preise im Kanton Luxemburg 11.793 Euro pro Quadratmeter und im Norden 6.718 Euro.

Für Häuser lag der Durchschnittspreis im Kanton Luxemburg bei rund 1.265.000 Euro und damit um 781.000 TP3T höher als im Norden des Landes. In Luxemburg-Stadt ist die Kluft zwischen dem Landesdurchschnitt und den Preisen sogar noch größer.

Mietmarkt

Auch der Mietmarkt hat sich deutlich entwickelt. Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Wohnungsmieten durchschnittlich um 41 TP3Billionen pro Jahr, was einem kumulierten Anstieg von 53,21 TP3Billionen entspricht. Bei Häusern betrug der Anstieg 3,21 TP3Billionen pro Jahr, was einem Anstieg von 41,41 TP3Billionen über den Zeitraum entspricht.

Nach einem starken Anstieg im Jahr 2023 und Anfang 2024 begann Ende 2024 ein Rückgang der Mieten, der sich im ersten Quartal 2025 mit -2,51 TP3T für Wohnungen und -1,81 TP3T für Häuser bestätigte. Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung in Luxemburg beträgt derzeit 1.779 € pro Monat, während die Miete für ein Haus durchschnittlich 3.152 € monatlich beträgt.

Marktbeeinflussende Faktoren

Grundstückspotenzial und Bebauung

Das Grundstückspotenzial bleibt ein großes Problem für den luxemburgischen Immobilienmarkt. Etwa ein Fünftel des Landes steht noch für Bauzwecke zur Verfügung, davon 793 Hektar für Wohnraum. Dieses Potenzial konzentriert sich jedoch größtenteils auf private Akteure (891 Tsd. t), während öffentliche Akteure lediglich 111 Tsd. t des Grundstücks besitzen.

Die Grundstückspreise sind seit 2010 stetig gestiegen. Zwischen 2010 und 2022 betrug der durchschnittliche jährliche Anstieg 8,51 TP3B, was einem kumulierten Anstieg von 150,41 TP3B entspricht. Dieser Anstieg war zwischen 2017 und 2020 besonders ausgeprägt, bevor er sich in den letzten Jahren verlangsamte.

Es gibt auch einen Trend zur Verdichtung, wobei der Bau von Mehrfamilienhäusern gegenüber Einfamilienhäusern zunehmend bevorzugt wird. Zwischen 2010 und 2016 waren 601.000.000 der gebauten Wohneinheiten Wohnungen, verglichen mit 401.000.000 Einfamilienhäusern.

Auswirkungen staatlicher Maßnahmen

Die öffentliche Politik spielt eine entscheidende Rolle für die Entwicklung des luxemburgischen Immobilienmarktes. Die Regierung hat verschiedene Maßnahmen ergriffen, um den Zugang zu Wohnraum zu fördern, darunter:

• Erhöhung des Wohnungsbaubudgets, das im Jahr 2025 500 Millionen Euro erreichen wird
• Entwicklung von bezahlbarem und sozialem Wohnraum
• Erhöhung der individuellen Wohnbeihilfe
• Verwaltungsvereinfachung, einschließlich der Verlängerung der Gültigkeitsdauer von Baugenehmigungen von 1 auf 2 Jahre
• Anreizsteuermaßnahmen, verlängert bis 1. Juli 2025

Wirtschaftliche und finanzielle Faktoren

Die wirtschaftliche und finanzielle Lage beeinflusst den Immobilienmarkt stark. Nach einer Phase hoher Inflation (5,41 TP3Billionen im Jahr 2022, 3,81 TP3Billionen im Jahr 2023) hat sie sich auf einem moderateren Niveau stabilisiert (2,61 TP3Billionen im Jahr 2024). Die Zinssätze sind nach einem starken Anstieg in den Jahren 2022 und 2023 zu sinken begonnen und setzen sich 2025 fort, wodurch Hypothekenkredite leichter zugänglich werden.

Das Wirtschaftswachstum Luxemburgs bleibt positiv, mit Prognosen von +2,01 TP3Billionen für 2025, nach +1,41 TP3Billionen im Jahr 2024 und -0,61 TP3Billionen im Jahr 2023. Diese wirtschaftliche Erholung unterstützt die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Trends und Perspektiven

Preisentwicklung und Transaktionsvolumen

Nach der Korrekturphase in den Jahren 2023 und 2024 dürfte sich der luxemburgische Immobilienmarkt zunächst stabilisieren, gefolgt von einer leichten Erholung in den Jahren 2025 und 2026. Die Preise dürften moderat und nachhaltiger steigen als vor 2022.

Das Transaktionsvolumen, das im Jahr 2023 stark zurückging (insgesamt -721 TP3T), mit -43,41 TP3T für im Bau befindliche Wohnungen und -34,71 TP3T für bestehende Wohnungen im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022, dürfte sich aufgrund sinkender Zinssätze und der Rückkehr des Käufervertrauens allmählich erholen.

Neue Wohntrends

Die Gesundheitskrise und gesellschaftliche Veränderungen haben die Erwartungen von Käufern und Mietern verändert. Es besteht eine wachsende Nachfrage nach:

• Geräumigere Unterkünfte mit einem zusätzlichen Raum für Telearbeit
• Außenbereiche (Balkon, Terrasse, Garten)
• Standorte in der Peripherie oder außerhalb von Städten
• Neue Wohnformen: Co-Living, Gemeinschaftsräume, generationsübergreifendes Zusammenleben

Die durchschnittliche Größe der zur Miete angebotenen Wohnungen ist deutlich zurückgegangen, von 74 m² im Jahr 2010 auf 61 m² im Jahr 2021. Dabei ist ein starker Anstieg bei der Anmietung von Einzimmerwohnungen zu verzeichnen, die im Jahr 2021 fast 301 TP3B der vermieteten Wohnungen ausmachten, verglichen mit 101 TP3B im Jahr 2010.

Gewerbe- und Büroimmobilien

Auch der Büroimmobilienmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Während die Nachfrage weiterhin stark ist, werden Arbeitsplätze neu gestaltet, um sich an neue Praktiken (Telearbeit, flexible Büros) anzupassen. Unternehmen suchen nach flexibleren Büros, die das Wohlbefinden der Mitarbeiter fördern und Umweltanforderungen erfüllen.

Gewerbeimmobilien (Einzelhandel) stehen vor Herausforderungen im Zusammenhang mit Inflation und E-Commerce-Wettbewerb, der Konsum dürfte jedoch wieder das Vorkrisenniveau erreichen. Zudem werden in der Peripherie Logistikgebäude gebaut, um den Online-Handel zu unterstützen.

Herausforderungen und Chancen für die Zukunft

Nachhaltigkeitsthemen und Energiewende

Die Energiewende und die damit verbundenen Umweltauflagen stellen für den luxemburgischen Immobilienmarkt Herausforderung und Chance zugleich dar. Neubauten müssen strenge Energiestandards erfüllen, während der Bestand umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erfordert.

Dieser Übergang zum „grünen Wachstum“ beeinflusst die Raumplanung, die Architektur und die Baumethoden, wobei der Schwerpunkt auf kohlenstoffarmen Gebäuden und nachhaltigen Materialien liegt.

Zugänglichkeit und bezahlbarer Wohnraum

Die Erreichbarkeit von Wohnraum bleibt eine große Herausforderung für Luxemburg. Trotz der jüngsten Preiskorrektur machen die Wohnkosten einen erheblichen Teil des Haushaltsbudgets aus. Mieter auf dem privaten Wohnungsmarkt können bis zu 37–40 Milliarden TP3 Billionen ihres Einkommens für die Miete ausgeben, was deutlich über der allgemein als angemessen angesehenen Schwelle von 30 Milliarden TP3 Billionen liegt.

Daher hat die Entwicklung von bezahlbarem und sozialem Wohnraum Priorität. Ziel ist es, die Grundstückskosten zu neutralisieren und so auch Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen.

Innovation und Digitalisierung

Die Digitalisierung verändert auch die Immobilienbranche und führt zur Entwicklung neuer Technologien für Bau, Immobilienverwaltung und Marketing. Virtuelle Rundgänge, BIM (Building Information Modeling) und intelligente Gebäudemanagementlösungen sind weit verbreitet.

Diese Innovationen tragen dazu bei, die Effizienz des Sektors zu verbessern und die Erwartungen der Verbraucher hinsichtlich Transparenz und Einfachheit der Transaktionen zu erfüllen.

Abschluss

Der luxemburgische Immobilienmarkt befindet sich nach mehreren Jahren außergewöhnlichen Wachstums, gefolgt von einer deutlichen Korrektur, in einer Übergangsphase. Anfang 2025 sind die Anzeichen einer Stabilisierung und leichten Erholung ermutigend, unterstützt durch ein günstigeres wirtschaftliches Umfeld und eine ambitionierte öffentliche Politik.

Es bestehen weiterhin zahlreiche Herausforderungen, insbesondere im Hinblick auf die Erreichbarkeit von Wohnraum, die ökologische Nachhaltigkeit und die Anpassung an die Erwartungen der neuen Bewohner. Luxemburg verfügt jedoch über wichtige Vorteile: eine robuste Wirtschaft, ein attraktives Steuersystem und den politischen Willen, die Wohnungskrise zu lösen.

Luxemburger Immobilien bleiben für Anleger eine sichere Anlage, auch wenn die Renditen gesunken sind. Die strukturell hohe Nachfrage, die mit dem Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum des Landes zusammenhängt, dürfte den Markt mittel- und langfristig weiterhin stützen und gleichzeitig die Entstehung neuer, besser an die aktuellen Herausforderungen angepasster Wohnformen fördern.