Lohnt es sich in Luxemburg, eine alte Immobilie zu kaufen, um sie zu renovieren, oder in eine neue zu investieren?

Letzte Aktualisierung: Dezember 2025 | Originally published June 2025. Key changes: Registration fees returned to 7% standard rate July 1, 2025; Bëllegen Akt now permanent at €40,000/person; investor-specific tax credit and 6% accelerated depreciation ended in 2024-2025.

Whether to buy an older property that needs renovation or to invest in a brand-new home remains one of the most important decisions facing property buyers in Luxembourg. With Luxembourg’s property market showing signs of stabilization through 2025 and permanent homeownership support now in place, each option presents distinct advantages and challenges. This article explores both paths, with particular attention to the current financial incentives and regulations.

Die finanzielle Perspektive: Kostenunterschiede

The most immediate difference between old and new properties is the purchase price. In Luxembourg, older properties are historically 15-20% cheaper than equivalent new properties. This price gap can be substantial, especially in a market known for its high property values.

According to research published by STATEC, apartments under construction are on average between 25% and 30% more expensive than existing apartments of comparable size. This initial saving is often a decisive factor for many buyers, especially first-time homeowners with budget constraints. When considering your options, understanding how to properly Immobilie bewerten Werte werden entscheidend für fundierte Entscheidungen über neue und bestehende Immobilien.

Überlegungen zum Kaufzeitplan:

Alte Eigenschaften: Can be acquired quickly, with sales typically completed within 1-3 months after signing the compromis

Neue Eigenschaften: Oftmals handelt es sich um den Kauf „vom Plan“ (VEFA) mit erheblichen Wartezeiten bis zur Fertigstellung

Lage und Charme: Der Vorteil alter Immobilien

Einer der wichtigsten Gründe für die Wahl älterer Immobilien ist ihre Lage. Etablierte Viertel in Stadtzentren oder in der Nähe von Annehmlichkeiten weisen oft überwiegend ältere Gebäude auf. Dies ist besonders in Gegenden wie Hesperange relevant, wo das Verständnis Mietkosten in Hesperange kann Investoren dabei helfen, die potenziellen Renditen älterer Immobilien in Top-Lagen zu bewerten.

Standortvorteile älterer Immobilien:

• Höhere Verfügbarkeit in Top-Stadtlagen
• Bessere Nähe zur Infrastruktur (Schulen, Geschäfte, öffentliche Verkehrsmittel)
• Etablierte Nachbarschaften mit ausgereifter Ausstattung

Neben praktischen Aspekten weisen ältere Immobilien oft architektonische Besonderheiten auf, die bei Neubauten selten vorkommen: hohe Decken mit dekorativen Stuckarbeiten, Holzböden, Kamine und andere historische Details, die Charakter und Charme verleihen. Käufer, die Wert auf diese ästhetischen Elemente legen, können durch die Renovierung einer älteren Immobilie diese Merkmale erhalten und gleichzeitig das Haus auf modernen Standard bringen. Bei der Vorbereitung solcher Immobilien für den Verkauf Home Staging Präsentationsgeheimnisse kann dazu beitragen, diese einzigartigen Eigenschaften hervorzuheben.

Die Sicherheit des Neuen: Garantien und Standards

New properties in Luxembourg come with significant protections for buyers, particularly the ten-year guarantee (or decennial liability). This guarantee covers the property for a decade from construction completion, protecting against structural defects and major issues.

Seit dem 1. Januar 2017 müssen alle Neubauten in Luxemburg dem Passivhausstandard entsprechen und die Energieeffizienzklasse AAA erreichen. Diese AAA-Bewertung steht für optimale Energieeffizienz, Wärmedämmung und Umweltverträglichkeit, wobei der Energieverbrauch praktisch bei Null liegt (NZEB = Nearly Zero Energy Building).

Neubauten verfügen außerdem über die neuesten Energieeffizienzstandards sowie moderne Elektro-, Sanitär- und Heizungssysteme, was in den ersten Jahren des Besitzes möglicherweise zu geringeren Betriebskosten und Wartungskosten führt.

Sanierungsförderung: Aus Alt wird Neu

Luxembourg offers extensive financial support for renovating older properties, making this option increasingly attractive. These subsidies aim to improve both habitability and energy efficiency, and understanding these finanzielle Wohnbeihilfen kann Ihr Renovierungsbudget erheblich beeinflussen.

Das Klimabonus-Programm

For buildings older than 10 years, the Klimabonus program provides substantial financial aid for energy efficiency renovations. The scheme can cover up to 62.5% of an energy renovation project. This subsidy applies to various renovation projects:

• Dämmung von Dach, Außenwänden und Bodenplatten
• Fensteraustausch
• Installation kontrollierter Lüftungsanlagen
• Installation technischer Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energiequellen

The 25% Klimabonus increase for renovation measures (including controlled mechanical ventilation) applies to applications for “accord de principe” submitted by December 31, 2025, with both accord de principe and invoice dates determining eligibility.​

Zuschuss zur Wohnraumverbesserung

The improvement subsidy for older homes can cover up to 40% of renovation costs for properties older than 10 years. This aid is means-tested, with the amount varying according to income and family situation.

Zu den förderfähigen Arbeiten gehören:

• Dachreparaturen oder -austausch
• Trockenlegung feuchter Wände
• Bad- und Toiletteninstallationen
• Heizungsinstallationen oder -sanierungen
• Fensteraustausch und Fassadensanierung

Mehrwertsteuersenkung bei Renovierungen

Luxembourg applies a super-reduced VAT rate of 3% (instead of the standard 17%) for renovation work on primary residences. This ongoing housing measure is limited to €50,000 per housing unit and applies to most renovation work, though some exclusions exist (such as fitted kitchens and landscaping). The 3% rate is subject to eligibility conditions and potential claw-back if property use changes within 10 years.​

Current Financial Landscape (December 2025)

Registration Fees

As of July 1, 2025, standard registration fees of 7% apply to all property purchases. The temporary 50% reduction (to 3.5%) that was available from October 1, 2024 through June 30, 2025 has expired. For both new and older properties, buyers should budget the full 7% registration fee plus 1% transcription fee in their acquisition costs.​

Permanent “Bëllegen Akt” Tax Credit

Excellent news for primary residence buyers: the “Bëllegen Akt” tax credit was made permanent at €40,000 per person (€80,000 for couples) effective July 1, 2025. This permanent enhancement applies to both new and older properties intended as primary residences, providing substantial and ongoing support for homeownership without time pressure from expiring deadlines.​

Energy-Efficient Property Benefits

Properties with high energy efficiency ratings (particularly A+ energy class) continue to benefit from preferential treatment, including better mortgage rates from banks (up to -0.4 point discount). Both new properties (which must meet AAA standards by law) and renovated older properties achieving high ratings can access these benefits.

Investor Incentives (Updated December 2025)

The specialized investor tax credit (Bëllegen Akt Investisseurs) of €20,000 per person for VEFA purchases ended December 31, 2024 and is no longer available. Similarly, the 6% accelerated depreciation measure for new construction investments ended September 30, 2025.​

However, standard depreciation benefits remain available: 2% annually for rental properties, with accelerated 4% rates for properties completed less than five years ago (limited to two properties per taxpayer or four for couples).​

Den größeren Kontext verstehen Mietverträge und Mieterrechte wird für Investoren wichtig, die Mietobjekte in Betracht ziehen, egal ob neu oder renoviert.

December 2025 Cost Reality Check

To illustrate the actual cost differences in December 2025, here’s a realistic comparison:

Scenario: Comparable 120m² apartments in Hesperange

Older property renovation path:

• Kaufpreis: 500.000 €
• Registration + transcription (8%): €40,000
• Renovation costs: €100,000
• Subtotal: €640,000
• Less: Bëllegen Akt credit (couple): -€80,000
• Net investment: €560,000
• Plus: Klimabonus subsidy potential: up to €62,500 (62.5% of €100k renovation)
• Effective cost after subsidies: ~€497,500

New property purchase path:

• Purchase price: €625,000 (25% premium typical)
• Registration + transcription (8%): €50,000
• Renovation: €0
• Subtotal: €675,000
• Less: Bëllegen Akt credit (couple): -€80,000
• Net investment: €595,000

Cost difference: ~€97,500 in favor of renovating older property (with maximum subsidies applied)

This example demonstrates that even with standard 7% registration fees (not the expired 3.5% temporary reduction), renovating an older property can offer significant savings, particularly when renovation subsidies are maximized.

Treffen Sie Ihre Entscheidung: Wichtige Überlegungen

Wenn Sie sich zwischen einem Neubau und der Renovierung einer Altbauimmobilie entscheiden, überlegen Sie, ob Sie Privat oder mit einem Immobilienmakler verkaufen wenn Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs auch eine bestehende Immobilie verkaufen.

Bei Altbausanierung:

• Die Anschaffungskosten sind niedriger, aber die Renovierungskosten müssen berücksichtigt werden
• Extensive subsidy options available specifically for renovation (Klimabonus, improvement subsidy, 3% VAT)
• Größere Kontrolle über das endgültige Design und die Spezifikationen
• Erhaltung des Charakters und der architektonischen Besonderheiten
• Typically better locations in established neighborhoods
• Potential for significant savings with proper planning and subsidy maximization

Bei Neukauf einer Immobilie:

• Höhere Anschaffungskosten, aber keine unmittelbaren Renovierungskosten
• Better energy efficiency standards from the outset (AAA mandatory)
• Gesetzliche Gewährleistung für Mängel für 10 Jahre
• Moderne Grundrisse und Annehmlichkeiten
• Weniger Wartung in den ersten Jahren
• Immediate move-in capability
• No renovation project management required

Dokumentations- und Prozessüberlegungen

Unabhängig davon, für welche Option Sie sich entscheiden, ist eine ordnungsgemäße Dokumentation unerlässlich. Wenn Sie alle Ihre Für einen Verkauf benötigte Dokumente Von Anfang an organisiert kann den Prozess rationalisieren. Für diejenigen, die eine bestehende Immobilie verkaufen, um ihren neuen Kauf zu finanzieren, nach einer umfassenden Checkliste für den Immobilienverkauf sorgt dafür, dass nichts übersehen wird.

Verständnis Wann Sie Ihre Immobilie verkaufen sollten kann Ihnen dabei helfen, den Zeitpunkt Ihres Verkaufs und Neukaufs zu optimieren, insbesondere bei der Koordination von Renovierungszeitplänen oder Fertigstellungsterminen für Neubauten.

Fazit: Welche Option bietet das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis?

The answer depends largely on your priorities and situation. Renovating an older property typically offers better value in terms of location, character, and potentially long-term investment returns, especially with Luxembourg’s generous renovation subsidies. With the permanent €40,000/person Bëllegen Akt credit and Klimabonus subsidies covering up to 62.5% of energy renovations, the financial case for renovation remains compelling in December 2025.

New properties offer convenience, modern standards, and legal guarantees, but at a premium price. They may be preferable for those who value immediate move-in readiness and don’t want the uncertainty of renovation projects.

With the permanent Bëllegen Akt credit now in place and generous renovation subsidies continuing through the Klimabonus program, both options remain financially viable for December 2025 buyers. The decision should be based on your personal priorities—location and character versus modern convenience—rather than artificial deadline pressure.

For comprehensive guidance on navigating either path, our Leitfaden zum Immobilienverkauf in Luxemburg bietet wertvolle Einblicke in den gesamten Immobilientransaktionsprozess.

The decision ultimately rests on your personal preferences, budget constraints, and long-term housing goals. The current financial landscape, with permanent support mechanisms in place, allows you to make this choice based on what truly matters to you rather than racing against expiring incentives.

For personalized guidance on your property purchase or renovation journey, including detailed market analysis, renovation cost estimates, and professional support throughout the process, contact zeas.immo. Our expertise in the Hesperange area and broader Luxembourg market ensures you receive the insights needed to make the right choice for your situation.