Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg 2026 

Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg

Zum Ende des Jahres 2025 ist es wichtig, Ihr Verständnis zu entwickeln. Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg Für alle, die im Immobiliensektor tätig sind – ob Vermieter, Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes, Besitzer mehrerer Immobilien oder Mieter von Mieteinnahmen – wird dies unerlässlich. Die Steuerlandschaft für Immobilien hat sich durch jüngste Gesetzesänderungen weiterentwickelt, und 2026 bringt neue Aspekte für die Einhaltung der Vorschriften und die Planung mit sich.

Dieser Artikel bietet eine Zusammenfassung auf hoher Ebene Die Steuerpflichten variieren je nach Immobiliensituation. Für genaue Berechnungen, Ausnahmen und Meldepflichten konsultieren Sie bitte stets die offiziellen Informationen auf [Website/Plattform einfügen]. Guichet.lu oder einem qualifizierten Steuerberater.

1. Mieter: Begrenzte direkte Steuerauswirkungen

Steuerliche Situation:
Mieter in Luxemburg haben im Allgemeinen nur geringe Steuerverpflichtungen über ihre reguläre Einkommensteuer hinaus. Die an Vermieter gezahlte Miete ist für Mieter nicht steuerlich absetzbar (im Gegensatz zu Hypothekenzinsen für Eigentümer).​

Was Mieter wissen sollten:

  • Sie sind nicht für die Grundsteuer (taxe foncière) verantwortlich – diese wird vom Grundstückseigentümer bezahlt.
  • Nebenkosten (Lokalgebühren), die Sie für die Instandhaltung des Gebäudes, die Heizung oder Gemeinschaftsflächen zahlen, sind nicht steuerlich absetzbar.
  • Wenn Sie Wohngeldzuschüsse (aide au logement) erhalten, handelt es sich dabei in der Regel nicht um steuerpflichtiges Einkommen.

Wichtigste Erkenntnis: Mieter haben keine direkten steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie; Mietzahlungen haben keine steuerlichen Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung.

2. Hauptwohnsitzbesitzer: Maximale Steuervorteile

Steuerliche Situation:
Verständnis Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg Dies gilt insbesondere für Ihren Hauptwohnsitz, da Eigentümer, die die Immobilie selbst bewohnen, von der steuerlich günstigsten Behandlung im System profitieren.​

Jährliche Grundsteuer (taxe foncière):

  • Die primäre Verpflichtung für alle Eigentümer ist die jährliche Grundsteuer (taxe foncière), die auf der Grundlage des katastermäßigen Einheitswerts der Immobilie berechnet wird.
  • Die Gebühren variieren je nach Gemeinde; in städtischen Gebieten wie Luxemburg-Stadt werden in der Regel höhere Gebühren erhoben.
  • Der Eigentümer ist zum 1. Januar eines jeden Jahres zur Zahlung der Steuer für das gesamte Jahr verpflichtet.​
  • Ab 2026, ein neues Grundsteuer-Rahmenwerk (IMOB) wird technisch gesehen Anwendung finden, allerdings bleibt der Steuersatz für die ersten fünf Jahre bei 0%, was bedeutet, dass keine unmittelbare zusätzliche Belastung entsteht.​

Hypothekenzinsabzug:

  • Die Zinsen, die für Kredite zum Erwerb, Bau oder zur Renovierung Ihres Hauptwohnsitzes gezahlt werden, betragen steuerlich absetzbar bis zu bestimmten Höchstgrenzen (derzeit 2.000 € pro Person und Jahr bzw. 4.000 € für Paare).​

Steuerbefreiung für Kapitalgewinne:

  • Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz, jeder Kapitalgewinn ist vollständig von der Steuer befreit, unabhängig davon, wie lange Sie es schon besitzen.
  • Diese Befreiung reduziert die Steuerbelastung für Hausbesitzer erheblich.​

Steuerliche Vorteile beim Kauf:

  • Beim Kauf eines Hauptwohnsitzes profitieren Sie von einem 50% Reduzierung der Steuerbasis für Registrierungs- und Transkriptionsaufgaben, wodurch die Vorlaufkosten reduziert werden.​

Wichtigste Erkenntnis: Eigentümer von Hauptwohnsitzen genießen die geringste Steuerbelastung – abzugsfähige Hypothekenzinsen, keine Kapitalertragssteuer beim Verkauf und reduzierte Kaufsteuern.

3. Mehrere Eigentümer (nicht vermietet): Haltungskosten und zukünftige Auswirkungen

Steuerliche Situation:
Eigentümer halten mehrere Eigenschaften Immobilien, die weder ihr Hauptwohnsitz sind noch vermietet werden, unterliegen jährlichen Steuern auf jede einzelne Immobilie, ab 2026 kommen zusätzliche Verpflichtungen hinzu.​

Jährliche Grundsteuer:

  • Jede Immobilie, die Sie besitzen, unterliegt der Grundsteuer (taxe foncière), unabhängig davon, ob Sie sie bewohnen, vermieten oder leer stehen lassen.

Steuer für leerstehende Wohnungen (ab 2026):

  • Ab Januar 2026, Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg erweitern, um ein einzuschließen Steuer auf unbewohntes Wohnen.
  • Eine Wohnung gilt als “unbewohnt”, wenn dort sechs Monate in Folge keine natürliche Person gemeldet ist.
  • Diese neue Maßnahme erhöht die Pflichten der Eigentümer leerstehender Immobilien.​

Kapitalertragsteuer beim Verkauf:

Das Verständnis der steuerlichen Auswirkungen beim Verkauf von Anlageimmobilien ist von entscheidender Bedeutung:

  • Weniger als 5 Jahre im Besitz (Stand 2025): Kapitalgewinne werden mit dem vollen progressiven Einkommensteuersatz besteuert (bis zu 45,78% einschließlich Zuschlägen).
  • Seit mehr als 5 Jahren im BesitzKapitalgewinne werden mit etwa 22.89% (die Hälfte des Grenzsteuersatzes), mit einem Freibetrag von 50.000 € (100.000 € für Paare).​
  • Die befristete Sondermaßnahme lief am 30. September 2025 aus.Für Immobilien, die länger als 2 Jahre gehalten wurden, galt bisher ein ermäßigter Steuersatz von 11,451 TP3 T, dieser Vorteil ist nun aber entfallen.​

Wichtigste Erkenntnis: Der Besitz mehrerer Immobilien verursacht erhebliche laufende Kosten durch die jährliche Grundsteuer, neue Steuern auf leerstehende Wohnungen ab 2026 und eine signifikante Kapitalertragsteuer, es sei denn, die Immobilien werden länger als 5 Jahre gehalten.

4. Vermieter: Besteuerung von Mieteinnahmen und Einhaltung der Vorschriften

Steuerliche Situation:
Vermieter stehen vor den komplexesten Herausforderungen. Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg weil Mieteinnahmen voll steuerpflichtig sind und daher eine sorgfältige jährliche Erklärung und Ausgabenverfolgung erforderlich ist.​

Angabe von Mieteinnahmen:

  • Eine zentrale Pflicht für Vermieter besteht darin, alle Mieteinnahmen jährlich anzugeben. Formular 210 (Erklärung zum Standort der Immobilienmakler).
  • Dies gilt für in Luxemburg ansässige Personen, die Immobilien in Luxemburg oder im Ausland mieten, sowie für Nichtansässige, die Immobilien in Luxemburg mieten.​

Berechnung des steuerpflichtigen Mieteinkommens:

Steuerpflichtiges Einkommen = Bruttomieteinnahmen – Abzugsfähige Ausgaben

Abzugsfähige Ausgaben, die die Steuerlast reduzieren:

  • Pauschaler Abzug: 35% der Bruttomieteinnahmen, bis zu einem Höchstbetrag von 2.700 € pro Jahr und Immobilie. Dieser automatische Abzug hilft, Ihre Steuerlast zu senken.​
  • Zusätzliche abzugsfähige Ausgaben (über die Pauschale hinaus):
    • Hypothekenzinsen für Darlehen, die zum Erwerb oder zur Renovierung der Mietimmobilie aufgenommen wurden
    • Grundsteuer (taxe foncière)
    • Versicherungsprämien
    • Wartungs- und Reparaturkosten
    • Abschreibung (Amortisation) des Gebäudes
    • Gebühren für die Immobilienverwaltung
    • Rechts- und Verwaltungskosten

Steuersatz:

  • Die Nettomieteinnahmen werden zu Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz besteuert. progressiver Einkommensteuersatz (die einschließlich des Solidaritätszuschlags bis zu 45.78% betragen können).

Steuerliche Vorteile beim Kauf von Mietobjekten:

  • Beim Kauf einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz eines Mieters vorgesehen ist, können Sie von Folgendem profitieren: 50% Reduzierung der Steuerbasis für die Registrierungspflichten.​

Kapitalertragsteuer beim Verkauf von Mietobjekten:

  • Gleiche Regeln wie bei Anlageimmobilien: Die Haltedauer bestimmt den Steuersatz, wobei die 5-Jahres-Grenze für eine reduzierte Besteuerung entscheidend ist.​

Wichtigste Erkenntnis: Vermieter unterliegen erheblichen Verpflichtungen durch die Besteuerung ihrer Mieteinnahmen, profitieren aber von großzügigen Abzügen (Pauschalbetrag nach § 35% zuzüglich tatsächlicher Ausgaben). Eine ordnungsgemäße Buchführung ist unerlässlich.

5. Investoren und Projektentwickler: Spezielle steuerliche Behandlung

Steuerliche Situation:
Professionelle Immobilieninvestoren und -entwickler stehen vor spezialisierten Herausforderungen. Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg über die übliche Eigentumsbesteuerung hinaus.

Spekulative Transaktionen:

  • Häufige Käufe und Verkäufe können eine Einstufung auslösen als berufliche Tätigkeit, Dadurch ändert sich Ihre steuerliche Behandlung grundlegend von der Besteuerung von Kapitalgewinnen hin zur Besteuerung höherer Unternehmenseinkünfte.

Mehrwertsteuer auf Immobilienverkäufe:

  • Die meisten Verkäufe von Wohnimmobilien durch Privatpersonen sind von der Mehrwertsteuer befreit.
  • Neubauten oder umfassend sanierte Immobilien, die von Bauträgern innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung verkauft werden, können folgenden Bedingungen unterliegen: 17% MwSt..

Unternehmenseigentum:

  • Für Immobilien, die über Luxemburger Gesellschaften gehalten werden, gelten unterschiedliche Steuerregelungen, darunter eine mögliche Vermögenssteuer, eine Körperschaftsteuer und eine spezielle Behandlung von Kapitalgewinnen.

Wichtigste Erkenntnis: Die Tätigkeit in professionellem Umfang schafft komplexe Verpflichtungen, die eine spezialisierte Steuerplanung und oft auch eine Unternehmensstrukturierung erfordern.

6. Erbschaften und Schenkungen: Auswirkungen der Erbschaftssteuer

Steuerliche Situation:
Verständnis Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg Für die Nachfolgeplanung ist die Regelung von Vermögensübertragungen durch Erbschaft oder Schenkung unerlässlich.

Erbschaftssteuer (Droits de Succession):

  • Die Steuer auf geerbtes Vermögen variiert je nach Verwandtschaftsverhältnis erheblich:
    • Direktleitung (Kinder, Eltern): Die Preise beginnen niedrig und beinhalten eine zusätzlicher Abzug in Höhe von 75.000 € pro Erbe, wenn es um Immobilien geht.​
    • Ehepartner und Partner: günstige Zinssätze und hohe Freibeträge.
    • Entfernte Verwandte oder Nichtverwandte: deutlich höhere Raten.

Schenkungssteuer (droits de spend):

  • Die Schenkung von Immobilien zu Lebzeiten löst eine Schenkungssteuer in ähnlicher Höhe wie die Erbschaftssteuer aus.

Kapitalgewinne aus geerbtem Vermögen:

  • Wenn Sie eine Immobilie erben und diese später verkaufen, werden die Kapitalgewinne auf Basis des Kaufpreises berechnet. Kaufdatum des ursprünglichen Besitzers, nicht ab dem Erbschaftsdatum.​

Wichtigste Erkenntnis: Bei der Nachfolgeplanung sollten die steuerlichen Auswirkungen sorgfältig analysiert werden, um die Übertragungskosten für die Erben zu minimieren.

7. Einhaltung der Vorschriften und Fristen für 2026

Jährliche Steuererklärung:

  • Die Steuererklärungen für das Einkommen 2025 müssen eingereicht werden bis 31. März 2026 (Papier oder 30. Juni 2026 (elektronisch).

Grundsteuer (taxe foncière):

  • Üblicherweise fällig in vierteljährlichen Raten über das Jahr verteilt.

Meldung von Immobilienverkäufen:

  • Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen müssen im Steuerjahr des Verkaufs angegeben werden.​

Anforderungen an die Aufzeichnungspflichten:

  • Vermieter: Führen Sie detaillierte Aufzeichnungen über alle Mieteinnahmen und -ausgaben für mindestens 10 Jahre.
  • Alle Eigentümer: Bewahren Sie Kaufbelege, Quittungen für Wertverbesserungen und notarielle Urkunden für die Berechnung des Kapitalgewinns auf.

Offizielle Quelle:

Zusammenfassung: Steuerpflichten nach Immobiliensituation

Ihre SituationWichtigste SteuerpflichtenWichtigste Vorteile/Abzüge
MieterKeine (außer der Einkommensteuer)Keine direkte Grundsteuerbelastung
Eigentümer (Hauptwohnsitz)Jährliche Grundsteuer; Meldung der HypothekenzinsenKeine Kapitalertragsteuer beim Verkauf; reduzierte Registrierungsgebühr gemäß 50%; Hypothekenzinsen abzugsfähig
Eigentümer (mehrere, nicht vermietet)Jährliche Grundsteuer pro Immobilie; Steuer auf leerstehende Wohnungen ab 2026; Kapitalertragsteuer beim Verkauf50.000 € Kapitalgewinnfreibetrag nach 5 Jahren
Vermieter (Vermietung von Immobilien)Einkommensteuer auf Nettomieteinnahmen; jährliche Grundsteuer; Formular 210 einreichenPauschalabzug nach § 35% (max. 2.700 €/Immobilie); Hypothekenzinsen, Reparaturen und Abschreibungen abzugsfähig
Investor/EntwicklerGewerbesteuer; potenzielle Mehrwertsteuer; KapitalertragsteuerAbschreibung; Betriebsausgabenabzüge; strategische Strukturierung
Erbe/BeschenkterErbschafts- oder Schenkungssteuer bei ÜbertragungZusätzlicher Abzug von 75.000 € für direkte Erben; Haltedauer wird übertragen

Ausblick: Wichtigste Veränderungen im Jahr 2026

Die bevorstehenden Änderungen verstehen Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg im Jahr 2026:

  1. Neuer Rahmen für die Grundsteuer (IMOB) Technisch gesehen beginnt es im Januar 2026, allerdings bedeutet der 0%-Satz für die ersten 5 Jahre keine unmittelbare zusätzliche Belastung.​
  2. Steuer auf leerstehende Wohnungen wird durchsetzbar und bringt neue Verpflichtungen für Eigentümer leerstehender Immobilien mit sich.​
  3. Ende der befristeten SteuersenkungenDie Sondersteuer auf Kapitalgewinne mit einem Vierteljahressatz (11.45%) ist am 30. September 2025 ausgelaufen.​

Wo man offizielle Informationen findet

Für vollständige und aktuelle Details zu Grundsteuerverpflichtungen Luxemburg:

Für strategische Steuerplanung in Luxemburg und individuelle Beratung zur Optimierung Ihrer Situation, zeas.immo Wir können Sie mit lokalen Experten und vertrauenswürdigen Steuerberatern in Verbindung bringen, die den Luxemburger Markt verstehen.

Schlagwörter
Fiskalität Vermögenssteuer Steuern

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