Grundsteuerpflichten Luxemburg 

Die Grundsteuerpflichten in Luxemburg sind komplexer, als den meisten Eigentümern bewusst ist – und die Regelungen haben sich 2026 erneut geändert. Ob Sie Ihr selbstgenutztes Wohneigentum besitzen, eine oder mehrere Immobilien vermieten oder Immobilien als Kapitalanlage halten: Die steuerliche Behandlung variiert erheblich, je nachdem, wie Ihr Eigentum aussieht und wofür Sie es nutzen. Dieser Leitfaden erläutert die wichtigsten Grundsteuerpflichten, die Luxemburg verschiedenen Eigentümertypen auferlegt, mit besonderem Fokus auf Vermieter, da hier die Pflichten am komplexesten und die Steuerabzüge am wertvollsten sind.

Für genaue Berechnungen und Einreichungsanforderungen, die speziell auf Ihre Situation zugeschnitten sind, wenden Sie sich bitte immer an die Administration des Contributions Directes (ACD) oder einem qualifizierten Steuerberater in Luxemburg.

Grundsteuerpflichten Luxemburg: Die jährliche Taxe Foncière

Grundlage der Grundsteuerpflichten in Luxemburg ist die taxe foncière – die jährliche Grundsteuer, die von jedem Immobilieneigentümer erhoben wird, unabhängig davon, ob die Immobilie bewohnt, vermietet oder leer steht. Die Steuer wird auf Basis des Katasterwerts der Immobilie berechnet, einem historischen Bewertungswert, der von der Verwaltung festgelegt wird.

Die Steuersätze variieren je nach Gemeinde. Luxemburg-Stadt und andere städtische Gemeinden wenden in der Regel höhere Multiplikatoren an als ländliche Gebiete. Der am 1. Januar eines jeden Steuerjahres eingetragene Eigentümer ist für die volle Jahressteuer (taxe foncière) verantwortlich, unabhängig von einem späteren Verkauf oder einer Übertragung im selben Jahr.

Die Grundsteuer (taxe foncière) ist vierteljährlich fällig. Für Vermieter ist sie als Betriebsausgabe voll abzugsfähig und mindert somit direkt den zu versteuernden Mietgewinn. Weitere Details dazu finden Sie im Abschnitt „Vermieter“ weiter unten.

Das IMOB-Framework ab 2026

Ein neues Grundsteuermodell – die IMOB (impôt sur les terrains non bâtis et sur les logements non affectés à l'habitation principale) – trat technisch im Januar 2026 in Kraft. Für die meisten Eigentümer ergeben sich unmittelbare Auswirkungen nicht: Der Steuersatz ist für die ersten fünf Jahre auf 0% festgelegt, was bedeutet, dass bis mindestens 2030 keine zusätzliche Steuerbelastung entsteht.

Das IMOB führt jedoch eine neue Kategorie von Grundsteuerpflichten in Luxemburg ein, die es zuvor nicht gab: eine Steuer auf leerstehende Wohnungen. Ab Januar 2026 gilt eine Immobilie als leerstehend, wenn dort sechs Monate in Folge keine natürliche Person gemeldet ist. Eigentümer leerstehender Immobilien – Zweitwohnungen, die unbewohnt bleiben, oder Anlageimmobilien, die über längere Zeiträume zwischen Mietverhältnissen stehen – sollten sich darüber im Klaren sein, dass diese Regelung nun in Kraft ist, auch wenn der aktuelle Steuersatz 0% beträgt. offizielle Leitlinien zum IMOB wird auf Guichet.lu veröffentlicht.

Grundsteuerpflichten in Luxemburg für Hauptwohnsitzbesitzer

Selbstnutzer haben in Luxemburg die geringsten Grundsteuerbelastungen aller Eigentümerkategorien. Die wichtigsten Vorteile sind:

Hypothekenzinsabzug: Zinsen für Darlehen zum Erwerb, Bau oder zur Renovierung Ihres Hauptwohnsitzes sind bis zu 2.000 € pro Person und Jahr (4.000 € für Paare) steuerlich absetzbar. Dies gilt für die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf: Beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes ist der Kapitalgewinn unabhängig von der Besitzdauer vollständig steuerfrei. Dies ist einer der wertvollsten Steuervorteile im luxemburgischen Steuersystem und ein wesentlicher Grund dafür, dass Wohneigentum für Langzeitbewohner weiterhin die bevorzugte Option gegenüber der Miete darstellt.

Ermäßigte Zulassungsgebühren beim Kauf: Beim Kauf eines Hauptwohnsitzes profitieren Sie von einer Ermäßigung der Bemessungsgrundlage für die Registrierungs- und Übertragungsgebühren gemäß 50% – die Steuergutschrift nach Bëllegen Akt in Höhe von 40.000 € pro Person reduziert die anfänglichen Anschaffungskosten zusätzlich. Immobilienkostenrechner Ermöglicht es Ihnen, die gesamten Kaufkosten einschließlich dieser Rabatte zu modellieren, bevor Sie eine Suche starten.

Grundsteuerpflichten in Luxemburg für Vermieter

Vermieter haben in Luxemburg die komplexesten steuerlichen Pflichten im Bereich der Immobilienbesteuerung aller Privatpersonen. Mieteinnahmen sind voll steuerpflichtig, die Abgabe einer Steuererklärung ist verpflichtend, und die korrekte Geltendmachung von Abzügen hat einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der zu zahlenden Steuer.

Erklärung der Mieteinnahmen: Formular 210

Sämtliche Mieteinnahmen müssen jährlich mit dem Formular 210 – der „Déclaration pour la location de biens immobiliers“ – gemeldet werden. Diese Verpflichtung gilt für:

• Luxemburger Einwohner, die Immobilien in Luxemburg oder im Ausland vermieten
• Nichtansässige vermieten Immobilien in Luxemburg

Die Einreichung muss im Rahmen Ihrer jährlichen Steuererklärung erfolgen. Steuererklärungen für das Einkommen 2025 sind bis zum [Datum einfügen] fällig. 31. März 2026 (Papier oder 30. Juni 2026 (elektronische Einreichung über MyGuichet).

Berechnung des steuerpflichtigen Mieteinkommens

Ihr steuerpflichtiges Mieteinkommen entspricht der Bruttomiete abzüglich der abzugsfähigen Ausgaben. Die Berechnung erscheint einfach, doch die möglichen Abzüge sind beträchtlich und es lohnt sich, sie vollständig zu verstehen.

Pauschaler Abzug: Sie können gemäß § 35% einen Teil Ihrer Bruttomieteinnahmen als Pauschalbetrag geltend machen, maximal 2.700 € pro Immobilie und Jahr. Dieser Betrag deckt allgemeine Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Nebenkosten ab, ohne dass detaillierte Belege erforderlich sind. Für Immobilien mit geringerer Rendite ist dies oft die effizienteste Option.

Einzelaufgeschlüsselte Abzüge (falls höher als der Pauschalbetrag): Wenn Ihre tatsächlichen Kosten den Pauschalbetrag übersteigen, können Sie stattdessen Folgendes abziehen:

• Hypothekenzinsen für Darlehen, die zum Erwerb oder zur Renovierung der Mietimmobilie aufgenommen wurden
• Auf die Immobilie entrichtete Taxe foncière
• Versicherungsprämien
• Wartungs- und Reparaturkosten
• Abschreibung – Amortisation – auf das Gebäude (Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig)
• Gebühren für die Immobilienverwaltung
• Rechts- und Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Anmietung

Bei Immobilien mit hohen Finanzierungskosten oder kürzlich erfolgten Renovierungsausgaben erzielen detaillierte Abzüge fast immer ein besseres Ergebnis als die Pauschalbemessung. Eine genaue Buchführung ist unerlässlich. ACD verpflichtet Vermieter zur Aufbewahrung von Aufzeichnungen für mindestens zehn Jahre.

Steuersatz auf Mieteinnahmen

Die Nettomieteinnahmen – nach Abzug aller Freibeträge – werden Ihrem gesamten steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem progressiven Einkommensteuersatz besteuert. In Luxemburg erreichen die Grenzsteuersätze bis zu 45,781 TP3T, einschließlich des Solidaritätszuschlags. Für Vermieter mit erheblichen anderen Einkünften kann der Grenzsteuersatz auf Mieteinnahmen daher hoch sein. Eine Optimierung der Abzüge ist daher besonders sinnvoll. Unser Leitfaden dazu Mietrendite in Hesperange arbeitet mit realistischen Nettoertragszahlen nach Steuern für Immobilien in der Kommune.

Reduzierte Registrierungsgebühren beim Kauf von Mietimmobilien

Beim Kauf einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz eines Mieters dienen soll, können Sie unter Umständen eine Ermäßigung der Bemessungsgrundlage für die Registrierungsgebühren gemäß § 50% beantragen – dieselbe Regelung, die auch für Selbstnutzer gilt. Es empfiehlt sich, dies vor dem Kauf sorgfältig zu prüfen. Weitere Informationen finden Sie in unserem [Link zu unserem Artikel]. Finanzierungsleitfaden für Immobilienkäufer in Luxemburg wie sich Anschaffungskosten auf die Kapitalrendite auswirken.

Kapitalertragsteuer auf Anlage- und Mietimmobilien

Die Kapitalertragsteuer ist eine der wichtigsten Vermögenssteuerpflichten, die Luxemburg Eigentümern von Anlage- oder Mietimmobilien auferlegt, wobei die Haltedauer die entscheidende Variable darstellt.

weniger als zwei Jahre in Besitz: Gewinne werden als normales Einkommen mit Ihrem vollen progressiven Steuersatz besteuert – bis zu 45,78%.

Dauer: zwei bis fünf Jahre Gewinne werden mit Ihrem vollen progressiven Grenzsteuersatz besteuert, die zuvor geltende befristete Vierteljahressteuersatzermäßigung ist jedoch am 30. September 2025 ausgelaufen. Diese Vergünstigung steht nicht mehr zur Verfügung.

Seit mehr als fünf Jahren in Besitz: Gewinne werden mit ca. 22,891 TP3T – der Hälfte des Grenzsteuersatzes – besteuert, wobei ein Freibetrag von 50.000 € pro Person (100.000 € für Paare) gilt. Dies ist für die meisten Immobilienbesitzer der steuerlich günstigste Zeitpunkt für den Ausstieg aus einer Kapitalanlageimmobilie. Die Fünfjahresfrist sollte bei der Planung von An- und Verkäufen berücksichtigt werden.

Eine wichtige Besonderheit bei geerbten Immobilien: Wenn Sie eine Immobilie erben und später verkaufen, wird der Kapitalgewinn ab dem Kaufdatum des ursprünglichen Eigentümers berechnet – nicht ab dem Erbdatum. Dies kann den steuerpflichtigen Gewinn erheblich reduzieren, wenn der ursprüngliche Erwerb viele Jahre zurückliegt.

Für eine vollständige Übersicht der Kosten und Steuern an der Verkaufsstelle besuchen Sie bitte unsere Website. Für einen Immobilienverkauf in Luxemburg benötigte Dokumente Enthält alles, was Sie vorbereiten müssen.

Grundsteuerpflichten in Luxemburg: Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen 2026

Mehrere Änderungen der Grundsteuerpflichten in Luxemburg traten 2026 in Kraft oder liefen Ende 2025 aus. Hier die wichtigsten Punkte:

Neu ab Januar 2026:

• IMOB-Rahmenwerk aktiv – 0%-Satz für die ersten fünf Jahre, aber der Steuermechanismus für leerstehende Wohnungen ist jetzt durchsetzbar.
• Immobilien, die sechs Monate lang keinen gemeldeten Bewohner haben, unterliegen der Leerstandssteuer.

Abgelaufen am 30. September 2025:

• Die befristete Vierteljahressteuer auf Kapitalgewinne (11.45%) für Immobilien, die länger als zwei Jahre gehalten wurden, ist abgeschafft. Für Immobilien, die nach diesem Datum verkauft werden, gelten wieder die oben beschriebenen Standardsteuersätze.

Abgabefristen für die Einkommenssteuererklärung 2025:

• Steuererklärung in Papierform: 31. März 2026
• Elektronische Steuererklärung (MyGuichet): 30. Juni 2026

Fazit: Verwaltung Ihrer Grundsteuerpflichten in Luxemburg

Die Grundsteuer in Luxemburg belohnt Planung. Der Unterschied zwischen einem Vermieter, der seine abzugsfähigen Ausgaben sorgfältig erfasst, und einem, der sich auf den Pauschalbetrag verlässt, ohne zu prüfen, ob die Einzelaufstellung der Kosten höher ausfallen würde, kann leicht mehrere Tausend Euro unnötiger Steuern pro Jahr ausmachen. Die Regelungen zu Kapitalgewinnen belohnen geduldiges Eigentum – die Fünfjahresfrist ist nicht willkürlich, und Verkäufe, die zeitlich darauf abgestimmt sind, können Zehntausende Euro an Steuern sparen.

Für eine vollständige und aktuelle offizielle Beratung zu allen in Luxemburg geltenden Grundsteuerpflichten sind die wichtigsten Quellen die Administration des Contributions Directes für Einkommen- und Kapitalertragssteuer, Guichet.lu für administrative Abläufe und Fristen.

Wenn Sie eine Immobilie in Hesperange vermieten oder den Kauf einer Immobilie zu Vermietungszwecken erwägen und verstehen möchten, wie sich die steuerlichen Rahmenbedingungen auf Ihre Rendite auswirken, Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir arbeiten mit vertrauenswürdigen lokalen Steuerberatern zusammen und können Sie an die passenden Experten für Ihre Situation verweisen.

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