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Le marché immobilier luxembourgeois est entré véritablement dans sa phase de reprise au cours du troisième trimestre, et les données le confirment. Le STATEC et Observatoire de l'Habitat Le rapport sur l'immobilier résidentiel, publié le 18 décembre 2025, fait état d'une hausse de 231 000 milliards de transactions sur un an, d'une stabilisation des prix sur tous les segments et d'un retour de la confiance des acheteurs après deux années de paralysie due aux taux d'intérêt. Pour toute personne envisageant un achat dans la commune d'Hesperange en 2026, il est essentiel de bien comprendre la signification de ces chiffres du troisième trimestre – et les facteurs qui les ont faussés – avant d'entamer ses recherches.
Pourquoi les chiffres du marché immobilier luxembourgeois du troisième trimestre 2025 nécessitent d'abord une mise en contexte
Le deuxième trimestre 2025 a constitué un pic artificiel. Le gouvernement luxembourgeois avait temporairement abaissé le taux des frais d'enregistrement à 3,51 TP3T, et cette mesure a pris fin le 30 juin 2025. Les acheteurs se sont précipités pour finaliser leurs acquisitions avant cette échéance, anticipant un volume important de transactions et faisant grimper les prix du deuxième trimestre, les acquéreurs acceptant des prix plus élevés pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Le troisième trimestre a marqué une correction. Les volumes de transactions ont diminué par rapport au niveau élevé du deuxième trimestre, les prix se sont ajustés à la baisse et le marché immobilier luxembourgeois (2025) a retrouvé un rythme plus conforme à sa tendance sous-jacente. Le crédit permanent de 40 000 € par personne sur les frais d'enregistrement pour l'acquisition d'une résidence principale est maintenu, mais sa stabilité élimine la pression récurrente des échéances qui engendrait auparavant des pics d'activité artificiels. Les données du troisième trimestre sont donc plus fiables que celles du deuxième : elles reflètent davantage le rythme réel du marché.
Ce contexte étant établi, les comparaisons d'une année sur l'autre révèlent la situation dans son ensemble.
Marché immobilier luxembourgeois T3 2025 : Volumes de transactions par segment
Appartements existants
Les ventes d'appartements existants ont atteint 1 052 au troisième trimestre 2025, soit une augmentation de 5,61 milliards de livres sterling par rapport au troisième trimestre 2024, un chiffre proche de la moyenne d'avant la crise qui était de 1 081 transactions. ÉTAT Ce chiffre sert de référence pour la période 2017-2021. Le recul trimestriel de 33,41 TP3T par rapport au deuxième trimestre était anticipé compte tenu de l'impact de la date limite de déclaration fiscale. Le chiffre important est la variation annuelle, qui confirme la normalisation substantielle du segment des appartements sur le marché immobilier luxembourgeois en 2025.
Maisons existantes
Le marché du logement existant a enregistré 849 ventes, soit une hausse de 27,71 billions de livres sterling par rapport au troisième trimestre 2024, et la plus forte reprise annuelle de tous les segments. Ce chiffre reste légèrement inférieur à la moyenne d'avant-crise (948 transactions), mais la tendance est claire. La demande de maisons, notamment dans les communes familiales du sud du pays, se redresse plus rapidement que celle des appartements. Pour les acheteurs à la recherche d'un logement à Hesperange, ce chiffre est essentiel : le marché immobilier est dynamique, l'offre est faible et les biens à bon prix ne restent pas longtemps sur le marché.
Appartements neufs (VEFA)
Le segment VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), ou construction neuve sur plan, a atteint 324 transactions au troisième trimestre 2025, soit le double du niveau historiquement bas du troisième trimestre 2024. Cette hausse de 1 251 000 £ (3 000 000 £) sur un an témoigne de la forte contraction de ce segment durant la correction boursière. Avec 324 transactions, le segment VEFA représente toutefois encore environ la moitié de la moyenne d'avant la crise. La confiance des promoteurs se redresse sur le marché immobilier luxembourgeois en 2025, mais le nombre de projets en cours reste limité et les délais de livraison sont longs.
Terrains à bâtir
Le marché des terrains à bâtir a enregistré 337 transactions, soit une hausse de 44,61 billions de dollars sur un an. Malgré ce nombre élevé de transactions, le volume financier total des ventes de terrains a diminué de 14,41 billions de dollars, un effet de composition qu'il convient de souligner. Les acheteurs se sont tournés vers des parcelles plus petites ou moins centrales, en fonction de leurs budgets. Dans ce contexte, une augmentation du nombre de transactions ne traduit pas nécessairement une confiance accrue ; elle reflète en partie des contraintes budgétaires.
Marché immobilier luxembourgeois 2025 : Évolution des prix
La correction trimestrielle
Le marché immobilier luxembourgeois a enregistré une baisse trimestrielle des prix de 3,11 milliards de yuans (TP3 T) au troisième trimestre, tous segments confondus, selon le rapport de l'Observatoire de l'Habitat. Cette baisse est une conséquence directe de la distorsion observée au deuxième trimestre : les acheteurs qui avaient accepté des prix élevés pour respecter l'échéance de juin se sont retirés du marché, et les prix du troisième trimestre reflètent désormais ce que les acheteurs étaient réellement disposés à payer.
Par segment : les appartements existants ont diminué de 2,61 TP3T d'un trimestre à l'autre, les maisons existantes ont diminué de 4,11 TP3T et les appartements en construction neuve ont diminué de 2,51 TP3T.
La photo annuelle
L'indice agrégé des prix du logement a progressé de 1,21 TP3T entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025, sur un an. Ventilation par segment : appartements existants : +0,71 TP3T ; maisons existantes : +1,11 TP3T ; appartements neufs : +2,81 TP3T. Ces chiffres restent modestes, inférieurs à l'inflation des prix à la consommation de 2,41 TP3T enregistrée sur la même période, ce qui signifie que la valeur des biens immobiliers a légèrement diminué en termes réels. La tendance est néanmoins positive, et le contraste avec la baisse annuelle des prix de l'immobilier de 13,51 TP3T enregistrée mi-2023 illustre la stabilisation du marché immobilier luxembourgeois à l'horizon 2025.
Les données sur les prix demandés d'Immotop.lu ont révélé une divergence notable : les prix des appartements ont baissé de 2,11 milliards de yuans sur un an, tandis que ceux des maisons ont augmenté de 3,31 milliards de yuans. Cet écart reflète une demande sous-jacente plus forte pour les maisons, notamment dans les communes périurbaines et du sud où les familles recherchent des logements plus spacieux avec un espace extérieur.
Que signifient les données du marché immobilier luxembourgeois en 2025 pour les acheteurs d'Hesperange ?
Hesperange se situe dans la région sud, qui affiche une demande de logements nettement supérieure à la moyenne nationale. L'augmentation de 27,71 milliards de livres sterling des ventes de logements au niveau national sur un an est, à vrai dire, une estimation prudente pour une commune où la desserte par tramway, les infrastructures scolaires et le caractère résidentiel du quartier alimentent une demande soutenue de la part des familles quittant la ville de Luxembourg.
La correction des prix intervenue après juin a affecté Hesperange, comme l'ensemble du marché. Les vendeurs qui avaient profité de l'urgence liée aux échéances fiscales au deuxième trimestre ont fait face à des acheteurs plus prudents au troisième trimestre. L'ajustement trimestriel des prix (3-4%) a offert aux acheteurs une marge de négociation qui leur avait fait défaut au deuxième trimestre.
La reprise du VEFA a également des répercussions au niveau local. Hesperange compte plusieurs PAP (Plans d'Aménagement Particulier) actifs, qui prévoient l'ajout de nouveaux logements dans toute la commune entre 2025 et 2027. Le retour de la confiance des promoteurs au niveau national reflète la situation locale, même si les délais de livraison restent longs et que l'offre immédiate demeure tendue, notamment pour les logements à Itzig et Alzingen où les stocks sont restés faibles tout au long du cycle de correction.
Pour une vue détaillée des prix spécifiques à Hesperange par sous-commune, notre Analyse du marché immobilier d'Hesperange Ce document couvre les données au niveau du village. Pour une ventilation par village, type de propriété et classe énergétique à partir de novembre 2025, veuillez consulter notre Propriétés à Hesperange à vendre novembre 2025 instantané.
Trois tendances du marché immobilier luxembourgeois en 2025 qui restent pertinentes en 2026
L'interprétation des données du troisième trimestre, qui servent de contexte aux décisions prises actuellement, fait ressortir trois tendances structurelles qui n'ont vraisemblablement pas évolué de manière significative depuis la prise de ces données.
La distorsion fiscale a disparu.
Le deuxième trimestre 2025 a été peu propice à l'achat : l'urgence a fait grimper les prix et réduit la marge de négociation. Le marché immobilier luxembourgeois, à l'aube du quatrième trimestre 2025 et en 2026, est largement exempt de cette distorsion. Le crédit permanent Bëllegen Akt supprime la pression récurrente des échéances qui, auparavant, créait des pics artificiels. Les décisions peuvent désormais reposer sur les fondamentaux plutôt que sur l'urgence budgétaire.
L'offre de logements reste structurellement tendue.
L'augmentation de 27,71 milliards de dollars des ventes de logements sur un an a été tirée par la demande, et non par l'offre. La production de logements est en baisse depuis 2021 et les projets VEFA, bien qu'en reprise, concernent principalement des appartements. Les acheteurs recherchant des maisons dans des communes prisées doivent s'attendre à une offre limitée et à une vente rapide des biens à bon prix. Dans ce secteur, il est indispensable d'être bien préparé : financement confirmé et cahier des charges précis. guide du processus d'achat immobilier Ce document explique comment structurer votre recherche et ce qu'il faut préparer avant de contacter les vendeurs.
La catégorie énergie intègre les prix dans les transactions
L'écart entre les prix VEFA des constructions neuves (+2,81 TP3T sur un an) et ceux des appartements existants (+0,71 TP3T) s'explique en partie par la différence de classe énergétique. Les constructions neuves sont majoritairement de classe A ; une grande partie du parc immobilier existant ne l'est pas. Le CPE (Certificat de Performance Énergétique) est un document obligatoire pour toute vente, et avec le durcissement des normes minimales d'efficacité énergétique de l'UE jusqu'à la fin des années 2020, la décote appliquée aux biens les moins performants devrait s'accentuer. guide d'efficacité énergétique explique ce que signifient concrètement les différentes classes de CPE et comment les intégrer dans votre évaluation.
Conclusion : Ce que le marché immobilier luxembourgeois en 2025 signifie pour votre recherche
Les données du marché immobilier luxembourgeois du troisième trimestre 2025 confirment la fin de la correction de 2022-2023, sans pour autant annoncer le début d'une nouvelle phase de croissance. Le marché, stable et modérément actif au troisième trimestre 2025, se rapproche des niveaux de transactions d'avant la crise. Un point de départ prometteur pour les acquéreurs en 2026.
Le facteur le plus susceptible d'influencer le marché immobilier luxembourgeois à partir de 2025 est l'offre. La production du secteur de la construction a presque diminué de moitié depuis 2021. La demande est structurellement soutenue par la croissance démographique et la situation économique du Luxembourg, et les besoins en logements ne sont pas satisfaits par les niveaux de production actuels. Lorsque ces deux forces se conjuguent dans un contexte d'offre tendue, l'évolution des prix est prévisible, même si leur rythme est imprévisible.
Pour la modélisation des coûts d'acquisition, notre calculateur de coût immobilier vous permet de calculer indépendamment tous les chiffres relatifs à un achat spécifique — frais d'enregistrement, frais de notaire et crédit Bëllegen Akt.
Si vous envisagez d'acquérir un bien immobilier dans la commune d'Hesperange et souhaitez comprendre ce que les données du marché immobilier luxembourgeois du troisième trimestre 2025 signifient pour votre recherche spécifique (quel village, quel type de bien, à quoi ressemble le contexte des négociations), Contactez-nous. Nous représentons exclusivement les acheteurs dans les cinq villages de la commune d'Hesperange.