Immobilienkauf in Luxemburg als Expat: Was Sie vor dem Kauf wissen sollten

Der Kauf einer Immobilie in Luxemburg als Expat erfordert ein Vorgehen, das sich von den meisten anderen europäischen Märkten unterscheidet. Der Rechtsrahmen ist streng, die Anschaffungskosten sind beträchtlich und die Hypothekenkonditionen variieren je nach Aufenthalts- und Beschäftigungssituation erheblich. Dennoch zählt der Kauf einer Immobilie in Luxemburg für Expats zu den sichersten Immobilieninvestitionen in der Eurozone – einem Markt mit starken langfristigen Fundamentaldaten, einer hochgradig internationalen Gemeinschaft und einem umfassenden Rechtsschutz. Dieser Leitfaden richtet sich an alle, die sich von außen mit diesem Prozess auseinandersetzen: Expats, die bereits in Luxemburg leben, Grenzgänger und internationale Käufer, die einen Kauf in Erwägung ziehen. Wir behandeln die Voraussetzungen, die Finanzierung, die Kosten und den gesamten Kaufprozess – damit Sie jeden Schritt klar und verständlich angehen können.

Können Ausländer in Luxemburg Immobilien kaufen?

Luxemburg kennt keine staatsangehörigen Beschränkungen beim Immobilienerwerb. Ob EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger oder ausländischer Käufer – Sie können hier legal Immobilien erwerben, ohne eine Arbeitserlaubnis oder einen Wohnsitz in Luxemburg zu benötigen. Jedes Jahr kaufen im Ausland lebende Luxemburger aus ganz Europa, Amerika und anderen Ländern Immobilien, und die Rechtslage behandelt sie hinsichtlich ihrer Eigentumsrechte wie Luxemburger Staatsangehörige.

Ihr Aufenthaltsstatus ist vor allem beim Zugang zu Hypotheken relevant. Banken vergeben Kredite unterschiedlich, je nachdem, ob Sie in Luxemburg leben und arbeiten, ob Sie als Grenzgänger in Luxemburg beschäftigt sind, aber in Belgien, Frankreich oder Deutschland wohnen, oder ob Sie überhaupt keine berufliche Verbindung zu Luxemburg haben. Die Eigentumsrechte sind gleich. Die Finanzierungsbedingungen hingegen nicht. Wer diesen Unterschied frühzeitig versteht, vermeidet den häufigsten Planungsfehler: Ein Käufer findet die passende Immobilie, gibt ein Angebot ab und stellt dann fest, dass seine Finanzierungsmöglichkeiten eingeschränkter sind als erwartet.

Hypothekenzugang beim Immobilienkauf in Luxemburg: Worauf sollten sich Expats beim Kauf einer Immobilie vorbereiten?

Die luxemburgischen Banken – BGL BNP Paribas, ING, Spuerkeess, Banque Raiffeisen und andere – vergeben Kredite an Nicht-Luxemburgier. Sie prüfen sorgfältig die Einkommensstabilität und den Ort, an dem dieses Einkommen erwirtschaftet wird.

Für Expats mit unbefristetem oder unbefristetem Arbeitsvertrag, die in Luxemburg leben und arbeiten, sind die Hypothekenbedingungen weitgehend mit denen für luxemburgische Staatsangehörige vergleichbar. Banken vergeben in der Regel Kredite bis zu 801 TP3T des Kaufpreises für eine selbstgenutzte Immobilie und verlangen eine Anzahlung von mindestens 201 TP3T. Das Beleihungsverhältnis und der entsprechende Zinssatz hängen von Ihrer individuellen Finanzlage, Ihrem Schulden-Einkommens-Verhältnis und dem jeweiligen Kreditgeber ab. Für Erstkäufer einer selbstgenutzten Immobilie gilt zudem der Bëllegen Akt – eine Gebührenermäßigung der Administration de l'Enregistrement des Domaines et de la TVA (AED) –, wodurch die anfängliche Kostenbelastung erheblich reduziert wird.

Für Grenzgänger ist der Prozess dokumentenintensiver. Banken benötigen Arbeitsverträge, aktuelle Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und Nachweise über ein stabiles Einkommen in verschiedenen Ländern. Die Beleihungsquote kann je nach Kreditgeber niedriger sein als für Einheimische. Nichtansässige ohne Beschäftigungsbezug zu Luxemburg – also Käufer, die aus der Ferne oder als Investoren tätig sind – erhalten von einigen Banken keine Kredite. Diejenigen, die Kredite vergeben, tun dies in der Regel mit einer Beleihungsquote von 60–701 TP3T und höheren Zinsaufschlägen. In diesem Fall ist die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Hypothekenmakler, der den Luxemburger Markt kennt, unerlässlich.

Unser ausführlicher Leitfaden zu Immobilienfinanzierung in Luxemburg behandelt die wichtigsten verfügbaren Finanzierungsstrukturen und wie Banken hier internationale Anträge bewerten.

Die wahren Kosten beim Immobilienkauf in Luxemburg – von ausländischen Käufern unterschätzt

Der Kaufpreis steht im Mittelpunkt der Verhandlungen. Die Nebenkosten hingegen überraschen die meisten Käufer. In Luxemburg belaufen sich die Transaktionskosten üblicherweise auf 10.000 bis 121.000 Teuerungseinheiten zusätzlich zum Kaufpreis. Um ein Angebot präzise budgetieren zu können, ist es unerlässlich, alle Kostenfaktoren zu verstehen.

Anmeldegebühren

Die Hauptkosten setzen sich aus der Registrierungsgebühr in Höhe von 61 TP3 T des Kaufpreises und einer Bearbeitungsgebühr von 11 TP3 T zusammen – insgesamt also 71 TP3 T, zahlbar an die AED bei Unterzeichnung. Diese Gebühren sind nicht verhandelbar und gelten für alle Wiederverkaufstransaktionen von Immobilien.

Für Käufer, die eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben, sieht das Bëllegen Akt eine Ermäßigung der Registrierungsgebühren auf die ersten 30.000 € der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage pro Käufer vor (60.000 € für ein Paar). Bei einem Kaufpreis von 700.000 € würde ein Paar, das die Immobilie als Hauptwohnsitz erwirbt, Registrierungsgebühren nur für 640.000 € statt 700.000 € zahlen – eine Ersparnis von ca. 4.200 €. Sie müssen die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz deklarieren und die Ermäßigung bei der AED (Agricultural Economic Development) bei Vertragsunterzeichnung beantragen.

Mehrwertsteuer auf Neubauten

Bei Neubauten und Käufen vom Plan im Rahmen eines VEFA-Vertrags (Vente en État Futur d'Achèvement) fallen anstelle der Registrierungsgebühren Mehrwertsteuer in Höhe von 17% an. Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt ein ermäßigter Steuersatz von 3% für die ersten 50.000 € des Kaufpreises. Diese Unterscheidung ist für die Budgetplanung von großer Bedeutung, insbesondere angesichts des dynamischen Neubaumarktes in Gemeinden wie Hesperange. Luxemburger Expats, die einen Neubau erwerben möchten, sollten beide Szenarien durchspielen, bevor sie eine Bestandsimmobilie mit einem Kauf vom Plan vergleichen.

Notarkosten

Die Notargebühren in Luxemburg sind gestaffelt. Bei einer Immobilie im Wert von 700.000 € sollten Sie mit etwa 3.000 € bis 4.000 € (ohne MwSt.) rechnen. Ihr Notar wird Ihnen nach Bestätigung des Kaufpreises einen genauen Kostenvoranschlag geben.

Agenturgebühren

Bei den meisten Transaktionen in Luxemburg werden die Maklergebühren vom Verkäufer getragen. Beauftragen Sie einen Käufermakler, der speziell Ihre Interessen vertritt, handelt es sich um eine separate Vereinbarung mit eigener Struktur. Unser Leitfaden dazu versteckte Gebühren und Budgetplanung berücksichtigt alle Kosten. Um die gesamten Anschaffungskosten für jeden Kaufpreis zu modellieren, verwenden Sie unser Tool. Immobilienkostenrechner.

Der Kaufprozess: Schritt für Schritt

Der Kauf einer Immobilie in Luxemburg ist für Expats mit Migrationshintergrund mit einem strukturierten rechtlichen Ablauf verbunden. Jeder Schritt hat Konsequenzen, und das Wissen um die bevorstehenden Schritte reduziert den Stress erheblich.

Schritt 1 – Vorabgenehmigung für eine Hypothek

Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie sich eine vorläufige Finanzierungszusage (Accord de Principe) einholen. Diese bestätigt Ihnen, wie viel die Bank Ihnen basierend auf Ihrer Bonität leihen wird und gibt Ihnen eine verlässliche Budgetplanung. In einem Markt, in dem Angebote ohne Finanzierung schnell scheitern, ist eine vorläufige Zusage unerlässlich. Verkäufer und ihre Makler behandeln Käufer mit vorläufiger Zusage als ernsthaft, Käufer ohne Zusage hingegen als unsicher.

Schritt 2 – Immobiliensuche und Angebot

Nachdem das Budget feststeht, beginnt die Suche. Laut Observatoire de l'Habitat Laut Datenlage hat sich die Differenz zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Verkaufspreisen in Luxemburg nach der Marktkorrektur im Anschluss an den Höchststand von 2023 deutlich vergrößert. Diese Differenz bietet Verhandlungspotenzial – allerdings nur für Käufer, die nicht nur die Angebotspreise, sondern auch die tatsächlichen Verkaufspreise kennen. Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben und Ihr Angebot angenommen wurde, folgt die Vorvereinbarung.

Schritt 3 – Der Compromis de Vente

Der Vorvertrag (Compromis de vente) ist eine verbindliche Vorvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Er legt den vereinbarten Preis, die Details der Immobilie, die aufschiebenden Bedingungen (einschließlich der Finanzierungszusage) und den geplanten Termin für die endgültige Eigentumsübertragung fest. Der Käufer zahlt eine Anzahlung – üblicherweise 101 TP3T des Kaufpreises –, die vom Notar treuhänderisch verwahrt wird. Dieser Vertrag ist rechtlich bindend: Bei einem Rücktritt ohne Erfüllung einer Vertragsbedingung verfällt die Anzahlung. Lesen Sie ihn sorgfältig durch. Wenn Sie kein Französisch sprechen, lassen Sie ihn vor der Unterzeichnung von einem qualifizierten Fachmann prüfen.

Schritt 4 – Notarielle Sorgfaltsprüfung

Zwischen dem Vergleich und der endgültigen Urkunde führt der Notar Recherchen durch: Grundbuchauszug, Bau- und Planungsunterlagen (einschließlich etwaiger Auflagen des Bebauungsplans), Schuldenrecherchen und Überprüfung des Eigentumsrechts des Verkäufers. Dies dauert in der Regel 60 bis 90 Tage, manchmal auch länger. Notariatskammer reguliert die notarielle Tätigkeit in Luxemburg und veröffentlicht Leitlinien zum Verfahren.

Schritt 5 – Unterzeichnung und Schlüsselübergabe

Am vereinbarten Termin begeben sich beide Parteien zum Notar, um den Kaufvertrag (acte de vente) zu unterzeichnen. Der Käufer zahlt den restlichen Kaufpreis sowie alle Gebühren und erhält die Schlüssel. Mit diesem Schritt geht das Eigentum auf den Käufer über. Praktische administrative Informationen zur Grundbucheintragung und zum Antrag auf den Kaufvertrag (Bëllegen Akt) finden Sie hier:, Guichet.lu ist das offizielle Regierungsportal von Luxemburg und eine zuverlässige erste Anlaufstelle.

Sprachliche und administrative Realitäten

Notarielle Urkunden werden in Französisch erstellt. Als Käufer sind Sie nicht verpflichtet, ein Dokument zu unterzeichnen, das Sie nicht verstehen. Sie haben das Recht, einen Dolmetscher zu verlangen, und Ihr Notar muss sicherstellen, dass Sie alles verstehen. In der Praxis arbeiten die meisten Immobilienfachleute in Luxemburg mit internationalen Kunden auf Englisch – die formellen Dokumente bleiben jedoch in jedem Fall in Französisch. Berücksichtigen Sie dies bei Ihrer Vorbereitung, insbesondere beim Vergleich.

Hesperange: Warum sich Expats für diese Kommune entscheiden

Unter den Gemeinden in der Nähe von Luxemburg-Stadt weist Hesperange einen der höchsten Anteile internationaler Einwohner im Land auf – mehr als die Hälfte der 16.000 Einwohner stammen nicht ursprünglich aus Luxemburg. Die fünf Dörfer der Gemeinde – Howald, Alzingen, Itzig, Fentange und Hesperange selbst – haben jeweils ihren eigenen Charakter: Howald mit seiner guten Verkehrsanbindung und der Nähe zur Stadt, Itzig und Fentange mit ihrer ruhigeren Wohnlage, das sich dynamisch entwickelnde Alzingen und Hesperange mit seinem etablierten Ortskern.

Für Expats, die Immobilien erwerben möchten, ist Hesperange aufgrund der internationalen Gemeinschaft, der hervorragenden Verkehrsanbindung an Luxemburg-Stadt und der gut ausgebauten kommunalen Infrastruktur ein idealer Wohnort. Immobilienkäufer, die sich in dieser Gemeinde für eine Immobilie entscheiden, profitieren von einem Markt, den wir genau kennen – wir erfassen die tatsächlichen Transaktionspreise, nicht die Angebotspreise, bis auf die Ebene der einzelnen Ortsteile. Hesperange Gemeindeführer bietet eine detaillierte Aufschlüsselung jedes Bereichs. Aktuelle Preisinformationen finden Sie auf unserer Website. Hesperange Marktanalyse Der Leitfaden umfasst den Preis pro Quadratmeter, Transaktionstrends und die tatsächliche Leistung der einzelnen Teilgebiete im Verhältnis zum Preis. Käufer, die sich gezielt für ein Haus interessieren, finden in unserem Ratgeber hilfreiche Informationen. Hauskauf in Hesperange Hilfreich zum Verständnis dieses Abschnitts.

Was ausländische Käufer beim Immobilienkauf in Luxemburg zuerst beachten sollten

Der erfolgreiche Immobilienkauf für Expats in Luxemburg hängt von drei Dingen ab, die bereits vor Beginn der Suche gut erledigt sein müssen. Erstens: Klare Finanzierung – Ihre Hypothekenoptionen müssen bestätigt und Ihr Budget präzise festgelegt sein. Zweitens: Eine vollständige Kostenkalkulation – die Gebühren und Steuern (10–121 TP3T) müssen zusammen mit dem Kaufpreis budgetiert werden. Und drittens: Genaue Marktdaten – Transaktionspreise, nicht Angebotspreise, damit jedes Angebot auf dem basiert, was der Markt tatsächlich gezahlt hat, und nicht auf den Preisvorstellungen der Verkäufer.

Die meisten Expats durchlaufen diesen Prozess, ohne dass ihre Interessen konkret vertreten werden. Genau diese Lücke wollen wir bei zeas.immo schließen. Der Kauf einer Immobilie in Luxemburg ist für Expats eine bedeutende Investition – und sollte daher mit klarem Kopf, umfassender Information und einem verlässlichen Partner an Ihrer Seite erfolgen.

Wenn Sie sich noch in der Anfangsphase befinden und zunächst Ihre Gesamtkosten modellieren möchten, nutzen Sie unseren Immobilienkostenrechner. Wenn Sie bereit sind, Ihre Situation direkt zu besprechen, Kontaktieren Sie uns.