Wie man in Luxemburg eine Immobilie kauft – Vollständiger Leitfaden 2026 · zeas.immo
Einkaufsführer · Luxemburg · 2026

Wie man eine Immobilie kauft
in Luxemburg

Kosten · Marktpreise · der gesamte Kaufprozess · Steuervergünstigungen und Sorgfaltspflichten — einfach erklärt.

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Inhalt
1. Den Markt verstehen 2 · Ihre ersten Schritte 3 · Der Kaufprozess 4 · Bevor Sie unterschreiben
Abschnitt 1

Luxemburg und wo die Menschen kaufen

Luxemburg – die wichtigsten Fakten
  • Einwohnerzahl ~680.000 — Über 471.000 Einwohner sind ausländische Staatsangehörige. Das internationalste Land in der EU.
  • 4 offizielle Sprachen — Luxemburgisch, Französisch, Deutsch, Englisch. Eigentumsurkunden sind üblicherweise in Französisch.
  • ~220.000 Grenzgänger Ich pendle täglich aus Frankreich, Belgien und Deutschland.
  • Offen für alle. Sowohl Einwohner als auch Nicht-Einwohner können frei kaufen. Es gibt keine Nationalitätsbeschränkungen für den Immobilienerwerb.
  • 20% persönlicher Beitrag In der Regel ist dies erforderlich. Einige Förderprogramme für Erstkäufer erlauben geringere Beträge – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank.
  • Steuergutschriften der Regierung (Bëllegen Akt) können bis zu 80.000 € Anschaffungskosten für einen Hauptwohnsitz anrechnen.
Wo die Leute einkaufen – Hauptbereiche
  • Luxemburg-StadtAm teuersten. Urban, dicht besiedelt, zentral gelegen. Höchste Nachfrage von internationalen Fachkräften.
  • Gemeinde HesperingenSüdlich der Stadt. Familienfreundlich, grün, begehrte Schulen. Hoher langfristiger Wert.
  • Süden – Esch, Sanem, DifferdingenPreisgünstiger. Gute Autobahn- und Bahnanbindung. Steigende Investitionen in die Infrastruktur.
  • Osten — Grevenmacher, RemichMoseltal. Ruhigeres Tempo. Weinregion. Längerer Arbeitsweg in die Stadt.
  • West — Capellen, MerschVorstädtisches Gebiet. Gute Autobahnanbindung. Mischung aus Häusern und Neubauwohnungen.
  • Norden – Diekirch, EttelbrückAm günstigsten. Ländlicher Charakter. Geeignet, wenn Homeoffice möglich ist.

Dieser Leitfaden gilt für alle Einkaufsorte in Luxemburg.

Stabiler, wachsender Markt
Die Immobilienpreise in Luxemburg sind über 20 Jahre hinweg kontinuierlich gestiegen. Die Nachfrage einer stark international geprägten Belegschaft sorgt für langfristige Preisstabilität.
Geografie und Vernetzung
Im Herzen Europas, an der Grenze zu Frankreich, Belgien und Deutschland. Eines der am besten vernetzten Länder für Arbeit und Reisen.
Starker Rechtsrahmen
Eigentumsrechte sind gut geschützt. Staatliche Förderprogramme erleichtern den Erwerb von Wohneigentum. Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Käufer.
Abschnitt 2

Ihre ersten Schritte

1
Den Markt verstehen
Suchen Sie selbst nach einer Immobilie – oder beauftragen Sie einen Käufermakler.

Suchen Athome.lu, Immotop.lu, Wortimmo.lu. Ein Käufermakler verschafft Ihnen Zugang zu Immobilien außerhalb des regulären Marktes und verhandelt exklusiv für Sie. Erfahren Sie, wie es funktioniert.

Wohnungen – Angebotspreise Q1 2026
BereichReichweiteMittlere€/m²Durchschnittliche Größe
Luxemburg-Stadt658.000 € – 1,04 Mio. €793.000 €€12,47868 m²
Hesperingen740.000 € – 1,14 Mio. €890.000 €€9,54590 m²
Rest des Landes485.000 € – 725.000 €588.000 €€7,77981 m²
Häuser – Angebotspreise 1. Quartal 2026
BereichReichweiteMittlere€/m²Durchschnittliche Größe
Luxemburg-Stadt1,20 Mio. € – 2,85 Mio. €1,94 Mio. €€9,050220 m²
Hesperingen1,10 Mio. € – 1,80 Mio. €1,45 Mio. €€7,903191 m²
Rest des Landes779.000 € – 1,20 Mio. €995.000 €€5,653176 m²

Angebotspreise von öffentlichen Aggregatoren, 1. Quartal 2026. Verkaufspreise typischerweise 10–15% niedriger.

2
Legen Sie Ihr Gesamtbudget fest
Was Verkäufer verlangen, ist nicht das, was Sie bezahlen.

Neubau vs. Bestandsimmobilie

Vorhanden: Registrierungsgebühr 7% + Abschrift 1% + Notar ~1,2%.

Neuer Build: Die Mehrwertsteuer 17% ersetzt die Registrierungsgebühr. Für einen Hauptwohnsitz kann ein ermäßigter Steuersatz von 3% gelten – bitte klären Sie dies vor der Unterzeichnung mit Ihrem Notar ab.

Beispiel – Kauf einer bestehenden Immobilie für 800.000 €

Registrierungsgebühr (6%)
€48,000
Transkriptionsaufgabe (1%)
€8,000
Notargebühren (~1,2%)
€9,600
Agenturgebühren
Variable
Zwischensumme
~€65,600
Bëllegen Akt Credit (2 Erwachsene, Grundschule)
-80.000 €
Nettokosten über dem Kaufpreis
~0–15.600 €

→ Kostenrechner  ·  → Vollständige Kostenaufstellung

3
Hypothekenvorabgenehmigung
Vor Ihrer ersten Besichtigung
  • Ansatz 2–3 Banken Bevor Sie mit der Suche beginnen. Ein schriftliches Vorabgenehmigungsschreiben verleiht Ihnen Glaubwürdigkeit bei der Abgabe eines Angebots.
  • Banken prüfen: Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen der letzten 2 Jahre, bestehende Schulden, Sparhistorie, Art des Arbeitsvertrags.
  • LTV ist typischerweise 80% Für Einwohner. Nicht-Einwohner und Selbstständige müssen mit strengeren Auflagen rechnen.
  • Renovierungskosten separat einplanen. Banken vergeben Kredite auf Basis des Kaufpreises, nicht auf Basis geplanter Baumaßnahmen. → Hypothekenleitfaden
Kostenloses Tool · Schritt 4

Kennen Sie Ihren genauen Gesamtbetrag?
bevor Sie ein Angebot machen

Die Kaufkosten in Luxemburg gehen über den Kaufpreis hinaus – Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Abschriftskosten summieren sich schnell. Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner, um eine detaillierte Kostenaufstellung zu erhalten, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Meine Einkaufskosten berechnen →

Beinhaltet Registrierungsgebühr, Abschrift, Notargebühren, Bëllegen Akt-Gutschrift und Nettokostenvoranschlag.

Abschnitt 3

Der Kaufprozess – 8 Schritte

01

Legen Sie Ihr Budget fest

Gesamtkosten inklusive aller Steuern und Gebühren – nicht nur der Angebotspreis.

→ Kostenrechner
02

Vorabgenehmigung einholen

Sie erhalten vor Ihrer ersten Besichtigung einen schriftlichen Hypothekenzusage.

→ Hypothekenleitfaden
03

Suchen & Auswählen

Portale und Zugang zu Objekten außerhalb des regulären Marktes. Prüfen Sie die CPE-Klassifizierung für jedes Objekt.

→ Angebote durchsuchen
04

Sorgfaltspflicht

Titel, CPE, Syndikatsgebühren, Genehmigungen, Miteigentumsregeln.

→ Was ist zu überprüfen?
05

Machen Sie ein Angebot

Verwenden Sie vergleichbare Verkaufspreise, nicht Angebotspreise. Halten Sie alle Bedingungen schriftlich fest.

→ Verhandlungstipps
06

Compromis de vente

Verbindlicher Vertrag. 10%-Einlage. Immer eine aufschiebende Finanzierungsklausel einfügen.

→ Was es bedeutet
07

Notarielle Urkunde

Notariatsurkunde unterzeichnet. Vollständige Zahlung geleistet. Schlüsselübergabe – am selben Tag.

→ Notarielles Verfahren
08

Steuern und Zulassung

Beantragen Sie Bëllegen Akt über AED. Die Beantragung muss schriftlich erfolgen – sie wird nicht automatisch bearbeitet.

→ Offizielle AED-Website
Typischer Zeitplan
1

Budget festlegen

Woche 1

2

Vorabgenehmigung

Wochen 1–3

3

Suchen

Wochen 2–8+

4

Sorgfaltspflicht

1–2 Wochen

5

Machen Sie ein Angebot

Tag 0

6

Kompromisse

Wochen 1–3

7

Notarielle Urkunde

Wochen 6–12

8

Steuern & Schlüssel

Am selben Tag

Abschnitt 4

Bevor Sie unterschreiben

Für wen arbeitet Ihr Agent?
Standardmakler = Makler des Verkäufers. Ihre rechtliche Verpflichtung besteht gegenüber demjenigen, der sie beauftragt hat – nicht gegenüber Ihnen. Dies ist die Standardregelung in Luxemburg.
Es ist nicht erforderlich, Probleme zu melden. Probleme mit der Immobilie, Preisdifferenzen, Eigentumsrisiken und bauliche Mängel müssen Sie selbst identifizieren.
Unabhängiger Käufermakler = Ihr Makler. Von Ihnen beauftragt, von Ihnen bezahlt. Verhandelt ausschließlich in Ihrem Interesse.
Geschwindigkeit ist wichtig. Ein Käufermakler agiert schneller – vorab geprüfte Kontakte, direkter Zugang zum Verkäufer und weniger Verzögerungen.
Verhandlung gehört zum Service. Vergleicht die Vergleichswerte mit realen Verkaufspreisen und verhandelt die Differenz.

→ Wie Agenturgebühren funktionieren

5 Dinge, die Sie vor Abgabe eines Angebots prüfen sollten
  • 01Energiepass (CPE)Fordern Sie das vollständige Zertifikat an – nicht nur das Label. Die Bewertung beeinflusst Ihren Hypothekenzins, Ihre laufenden Kosten und den zukünftigen Wiederverkaufswert.
  • 02Rechtsstreitigkeiten wegen Eigentumsrechten (Hypotheken)Ein Notar oder Anwalt kann Ihnen vor Vertragsabschluss bestätigen, dass der Eigentumstitel frei von unbezahlten und nicht offengelegten Belastungen ist.
  • 03Miteigentumsregeln (règlement de copropriété)Bei Wohnungen: Was darf man renovieren, vermieten oder umbauen? Die Regeln variieren stark von Gebäude zu Gebäude.
  • 04Baugenehmigungen für alle ArbeitenFür Erweiterungen und Umbauten sind die entsprechenden Genehmigungen erforderlich – diese gehen mit dem Eigentum auf Sie über.
  • 05Ausstehende SyndikatsgebührenNicht bezahlte Miteigentumsgebühren gehen auf den neuen Eigentümer über. Fordern Sie vor der Unterzeichnung stets die aktuelle Abrechnung der Eigentümergemeinschaft an.

→ Vollständiger Leitfaden zur Due Diligence

Steuerliche Maßnahmen, die wirklich Geld sparen

Ist dies Ihre erste Immobilie in Luxemburg?

40.000 € – 80.000 € zurück

Der Bëllegen Akt-Kredit gewährt 40.000 € pro Person für die Registrierungsgebühr eines Hauptwohnsitzes. Verheiratet oder unter PACS? Dann sind es insgesamt 80.000 €. Die Beantragung erfolgt über AED – nicht automatisch.

→ Bewerben Sie sich über AED (offizielle Website)

Planen Sie, innerhalb von 2 Jahren zu verkaufen?

Kapitalgewinne werden mit dem vollen Grenzsteuersatz besteuert – bis zu 45,781 TP3T

Ein Verkauf innerhalb von zwei Jahren wird als spekulativer Gewinn behandelt. Bei einer Haltedauer von über zwei Jahren sinkt der Zinssatz auf ca. 20–231 TP3T. Bitte klären Sie die jeweils geltenden Bestimmungen mit Ihrem Notar ab.

Hypothekenzinsabzug

Sparen Sie bis zu 4.000 € pro Jahr bei Ihrer Steuererklärung

Die Hypothekenzinsen für Ihren Hauptwohnsitz sind steuerlich absetzbar. Der Höchstbetrag steigt mit der Haushaltsgröße. Sie müssen dies jährlich angeben.

→ Vollständige Steueraufschlüsselung

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Wie man in Luxemburg eine Immobilie kauft – Leitfaden 2026
Den Markt verstehen
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Luxemburg – die wichtigsten Fakten

  • Einwohnerzahl ~680.000 — Über 471.000 Einwohner sind ausländische Staatsangehörige. Das internationalste Land in der EU.
  • 4 offizielle Sprachen — Luxemburgisch, Französisch, Deutsch, Englisch. Eigentumsurkunden sind üblicherweise in Französisch.
  • ~220.000 Grenzgänger Ich pendle täglich aus Frankreich, Belgien und Deutschland.
  • Offen für alle. Sowohl Einwohner als auch Nicht-Einwohner können frei kaufen. Es gibt keine Nationalitätsbeschränkungen für den Immobilienerwerb.
  • 20% persönlicher Beitrag In der Regel ist dies erforderlich. Einige Förderprogramme für Erstkäufer erlauben geringere Beträge – erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank.
  • Steuergutschriften der Regierung (Bëllegen Akt) können bis zu 80.000 € Anschaffungskosten für einen Hauptwohnsitz anrechnen.

Wo die Leute einkaufen – Hauptbereiche

  • Luxemburg-StadtAm teuersten. Urban, dicht besiedelt, zentral gelegen. Höchste Nachfrage von internationalen Fachkräften.
  • Gemeinde HesperingenSüdlich der Stadt. Familienfreundlich, grün, begehrte Schulen. Hoher langfristiger Wert.
  • Süden – Esch, Sanem, DifferdingenPreisgünstiger. Gute Autobahn- und Bahnanbindung. Steigende Investitionen in die Infrastruktur.
  • Osten — Grevenmacher, RemichMoseltal. Ruhigeres Tempo. Weinregion. Längerer Arbeitsweg in die Stadt.
  • West — Capellen, MerschVorstädtisches Gebiet. Gute Autobahnanbindung. Mischung aus Häusern und Neubauwohnungen.
  • Norden – Diekirch, EttelbrückAm günstigsten. Ländlicher Charakter. Geeignet, wenn Homeoffice möglich ist.

Dieser Leitfaden gilt für alle Einkaufsorte in Luxemburg.

Stabiler, wachsender Markt
Die Immobilienpreise in Luxemburg sind über 20 Jahre hinweg kontinuierlich gestiegen. Die Nachfrage einer stark international geprägten Belegschaft sorgt für langfristige Preisstabilität.
Geografie und Vernetzung
Im Herzen Europas, an der Grenze zu Frankreich, Belgien und Deutschland. Eines der am besten vernetzten Länder für Arbeit und Reisen.
Starker Rechtsrahmen
Eigentumsrechte sind gut geschützt. Staatliche Förderprogramme erleichtern den Erwerb von Wohneigentum. Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Käufer.
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Wie man in Luxemburg eine Immobilie kauft – Leitfaden 2026
Ihre ersten Schritte
Seite 2 von 4
1
Den Markt verstehen
Suchen Sie selbst nach einer Immobilie – oder beauftragen Sie einen Käufermakler.

Suchen Athome.lu, Immotop.lu, Wortimmo.lu. Ein Käufermakler verschafft Ihnen Zugang zu Immobilien, die nicht öffentlich angeboten werden, und verhandelt exklusiv für Sie.

Wohnungen – Angebotspreise Q1 2026
BereichReichweiteMittlere€/m²Durchschnittliche Größe
Luxemburg-Stadt658.000 € – 1,04 Mio. €793.000 €€12,47868 m²
Hesperingen740.000 € – 1,14 Mio. €890.000 €€9,54590 m²
Rest des Landes485.000 € – 725.000 €588.000 €€7,77981 m²
Häuser – Angebotspreise 1. Quartal 2026
BereichReichweiteMittlere€/m²Durchschnittliche Größe
Luxemburg-Stadt1,20 Mio. € – 2,85 Mio. €1,94 Mio. €€9,050220 m²
Hesperingen1,10 Mio. € – 1,80 Mio. €1,45 Mio. €€7,903191 m²
Rest des Landes779.000 € – 1,20 Mio. €995.000 €€5,653176 m²

Angebotspreise von öffentlichen Aggregatoren, 1. Quartal 2026. Verkaufspreise typischerweise 10–15% niedriger.

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Legen Sie Ihr Gesamtbudget fest
Was Verkäufer verlangen, ist nicht das, was Sie bezahlen.

Neubau vs. Bestandsimmobilie

Vorhanden: Registrierungsgebühr 7% + Abschrift 1% + Notar ~1,2%.

Neuer Build: Die Mehrwertsteuer 17% ersetzt die Registrierungsgebühr. Für einen Hauptwohnsitz kann ein ermäßigter Steuersatz von 3% gelten.

Beispiel – Kauf einer bestehenden Immobilie für 800.000 €

Registrierungsgebühr (6%)
€48,000
Transkriptionsaufgabe (1%)
€8,000
Notargebühren (~1,2%)
€9,600
Agenturgebühren
Variable
Zwischensumme
~€65,600
Bëllegen Akt Credit (2 Erwachsene, Grundschule)
-80.000 €
Nettokosten über dem Kaufpreis
~0–15.600 €

→ Kostenrechner  ·  → Vollständige Kostenaufstellung

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Hypothekenvorabgenehmigung
Vor Ihrer ersten Besichtigung
  • Ansatz 2–3 Banken Bevor Sie mit der Suche beginnen. Ein schriftliches Vorabgenehmigungsschreiben verleiht Ihnen Glaubwürdigkeit bei der Abgabe eines Angebots.
  • Banken prüfen: Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen der letzten 2 Jahre, bestehende Schulden, Sparhistorie, Art des Arbeitsvertrags.
  • LTV ist typischerweise 80% Für Einwohner. Nicht-Einwohner und Selbstständige müssen mit strengeren Auflagen rechnen.
  • Renovierungskosten separat einplanen. Banken vergeben Kredite auf Basis des Kaufpreises, nicht auf Basis geplanter Baumaßnahmen.
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Immobilienkostenrechner
Ermitteln Sie Ihren genauen Gesamtbetrag, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Die Kaufkosten in Luxemburg gehen über den Kaufpreis hinaus – Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Abschriftskosten summieren sich schnell. Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner, um eine detaillierte Kostenaufstellung zu erhalten, bevor Sie ein Angebot abgeben.

Meine Einkaufskosten berechnen →
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Der Prozess und der Zeitplan
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Der Kaufprozess – 8 Schritte
01

Legen Sie Ihr Budget fest

Gesamtkosten inklusive aller Steuern und Gebühren – nicht nur der Angebotspreis.

→ Kostenrechner
02

Vorabgenehmigung einholen

Sie erhalten vor Ihrer ersten Besichtigung einen schriftlichen Hypothekenzusage.

→ Hypothekenleitfaden
03

Suchen & Auswählen

Portale und Zugang zu Objekten außerhalb des regulären Marktes. Prüfen Sie die CPE-Klassifizierung für jedes Objekt.

→ Angebote durchsuchen
04

Sorgfaltspflicht

Titel, CPE, Syndikatsgebühren, Genehmigungen, Miteigentumsregeln.

→ Was ist zu überprüfen?
05

Machen Sie ein Angebot

Verwenden Sie vergleichbare Verkaufspreise, nicht Angebotspreise. Halten Sie alle Bedingungen schriftlich fest.

→ Verhandlungstipps
06

Compromis de vente

Verbindlicher Vertrag. 10%-Einlage. Immer eine aufschiebende Finanzierungsklausel einfügen.

→ Was es bedeutet
07

Notarielle Urkunde

Notariatsurkunde unterzeichnet. Vollständige Zahlung geleistet. Schlüsselübergabe – am selben Tag.

→ Notarielles Verfahren
08

Steuern und Zulassung

Beantragen Sie Bëllegen Akt über AED. Die Beantragung muss schriftlich erfolgen – sie wird nicht automatisch bearbeitet.

→ Offizielle AED-Website
Typischer Zeitplan
1

Budget festlegen

Woche 1

2

Vorabgenehmigung

Wochen 1–3

3

Suchen

Wochen 2–8+

4

Sorgfaltspflicht

1–2 Wochen

5

Machen Sie ein Angebot

Tag 0

6

Kompromisse

Wochen 1–3

7

Notarielle Urkunde

Wochen 6–12

8

Steuern & Schlüssel

Am selben Tag

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Bevor Sie unterschreiben

Für wen arbeitet Ihr Agent?

Standardmakler = Makler des Verkäufers. Ihre rechtliche Verpflichtung besteht gegenüber demjenigen, der sie beauftragt hat – nicht gegenüber Ihnen. Dies ist die Standardregelung in Luxemburg.
Es ist nicht erforderlich, Probleme zu melden. Probleme mit der Immobilie, Preisdifferenzen, Eigentumsrisiken und bauliche Mängel müssen Sie selbst identifizieren.
Unabhängiger Käufermakler = Ihr Makler. Von Ihnen beauftragt, von Ihnen bezahlt. Verhandelt ausschließlich in Ihrem Interesse.
Geschwindigkeit ist wichtig. Ein Käufermakler agiert schneller – vorab geprüfte Kontakte, direkter Zugang zum Verkäufer, weniger Verzögerungen.
Verhandlung gehört zum Service. Vergleicht die Vergleichswerte mit realen Verkaufspreisen und verhandelt die Differenz.

→ Wie Agenturgebühren funktionieren

5 Dinge, die Sie vor Abgabe eines Angebots prüfen sollten

  • 01Energiepass (CPE)Fordern Sie das vollständige Zertifikat an. Das Rating beeinflusst Ihren Hypothekenzins, Ihre laufenden Kosten und den zukünftigen Wiederverkaufswert.
  • 02Rechtsstreitigkeiten wegen Eigentumsrechten (Hypotheken)Ein Notar kann vor Vertragsabschluss bestätigen, dass der Eigentumsnachweis frei von Belastungen und nicht offengelegten Gebühren ist.
  • 03Miteigentumsregeln (règlement de copropriété)Für Wohnungen: Was kann man renovieren, vermieten oder umbauen?
  • 04Baugenehmigungen für alle ArbeitenFür Erweiterungen und Umbauten sind die entsprechenden Genehmigungen erforderlich – diese gehen mit dem Eigentum auf Sie über.
  • 05Ausstehende SyndikatsgebührenNicht bezahlte Miteigentumsgebühren gehen auf den neuen Eigentümer über. Fordern Sie stets den aktuellen Kontoauszug der Eigentümergemeinschaft an.

→ Vollständiger Leitfaden zur Due Diligence

Steuerliche Maßnahmen, die wirklich Geld sparen

Ist dies Ihre erste Immobilie in Luxemburg?

40.000 € – 80.000 € zurück

Der Bëllegen Akt-Kredit gewährt 40.000 € pro Person für die Registrierungsgebühr eines Hauptwohnsitzes. Verheiratet oder unter PACS? Dann sind es insgesamt 80.000 €. Die Beantragung erfolgt über AED – nicht automatisch.

→ Bewerben Sie sich über AED (offizielle Website)

Planen Sie, innerhalb von 2 Jahren zu verkaufen?

Kapitalgewinne werden mit dem vollen Grenzsteuersatz besteuert – bis zu 45,781 TP3T

Ein Verkauf innerhalb von zwei Jahren wird als spekulativer Gewinn behandelt. Bei einer Haltedauer von über zwei Jahren sinkt der Zinssatz auf ca. 20–231 TP3T.

Hypothekenzinsabzug

Sparen Sie bis zu 4.000 € pro Jahr bei Ihrer Steuererklärung

Die Hypothekenzinsen für Ihren Hauptwohnsitz sind steuerlich absetzbar. Der Höchstbetrag steigt mit der Haushaltsgröße. Sie müssen dies jährlich angeben.

→ Vollständige Steueraufschlüsselung