Wéi kaaft een Immobilie zu Lëtzebuerg — Komplette Guide 2026 · zeas.immo
Buyer's guide · Luxembourg · 2026

Wéi kaaft een Immobilie
zu Lëtzebuerg

Käschten · Maartpräisser · de komplette Kafprozess · Steiererliichterungen a Due Diligence — a klorer Sprooch erkläert.

Scrollen fir ze liesen ↓

Inhalt
1 · De Maart verstoen 2 · Är éischt Schrëtt 3 · De Kaafprozess 4 · Ier Dir ënnerschreift
Sektioun 1

Lëtzebuerg & wou d'Leit kafen

Lëtzebuerg — wichteg Fakten
  • Bevëlkerung ~680.000 — iwwer 47% sinn auslännesch Staatsbierger. Dat internationalst Land an der EU.
  • 4 offiziell Sproochen — Lëtzebuergesch, Franséisch, Däitsch, Englesch. Immobiliedokumenter sinn typescherweis op Franséisch.
  • ~220.000 Grenzgänger all Dag vu Frankräich, Belsch an Däitschland pendelen.
  • Oppen fir jiddereen. Awunner an Net-Awunner kënne fräi kafen. Keng Nationalitéitsbeschränkungen am Besëtz vun Immobilien.
  • 20% perséinleche Bäitrag typescherweis erfuerderlech. Verschidde Programmer fir Éischtkäufer erlaben manner - confirméiert et mat Ärer Bank.
  • Steierkreditter vun der Regierung (Bëllegen Akt) ka bis zu 80.000 € u Acquisitiounskäschte fir eng Primärresidenz kompenséieren.
Wou d'Leit kafen - Haaptberäicher
  • StadAm deiersten. Urban, dicht, zentral. Héchst Nofro vun internationale Fachleit.
  • Gemeng HesperSüdlech vun der Stad. Familljefrëndlech, gréng, gesicht Schoulen. Staarke laangfristege Wäert.
  • Süden - Esch, Suessem, DéifferdengMéi bezuelbar. Gutt Autobunns- a Schinneverbindungen. Wuessend Infrastrukturinvestitiounen.
  • Ost — Gréiwemaacher, RéimechMuseldall. Méi rouegt Tempo. Wäibaugebitt. Méi laang Pendelweeër an d'Stad.
  • West — Kapellen, MierschBanlieue. Gudden Autobunnszougang. Mëschung aus Haiser an nei gebauten Appartementer.
  • Norden - Dikrech, EttelbréckAm bezuelbarsten. Ländleche Charakter. Gëeegent wann Telearbeit eng Optioun ass.

Dëse Guide gëllt iwwerall zu Lëtzebuerg wou Dir akaaft.

Stabilen, wuessenden Maart
D'Immobiliepräisser zu Lëtzebuerg si scho säit 20 Joer stänneg gewuess. D'Nofro vun enger staark internationaler Aarbechtskräfte garantéiert eng laangfristeg Präisstabilitéit.
Geographie & Konnektivitéit
Am Häerz vun Europa, grenzt u Frankräich, Belsch an Däitschland. Ee vun de Länner mat de beschte Verbindungen, souwuel fir Aarbecht wéi och fir Reesen.
Staarkt juristescht Kader
D'Eegentumsrechter si gutt geschützt. Regierungsstimulatioune maachen d'Wunnengsbesëtz zougänglech. Keng Restriktioune fir auslännesch Keefer.
Sektioun 2

Är éischt Schrëtt

1
De Maart verstoen
Fannt selwer eng Immobilie - oder engagéiert e Keeferagent

Sich Athome.lu, Immotop.lu, Wortimmo.lu. E Keeferagent gëtt Iech Zougang ausserhalb vum Maart a verhandelt exklusiv fir Iech — léiert wéi et funktionéiert.

Appartementer — Ufropräisser Q1 2026
GebittReechwäitMedian€/m²Duerchschnëttlech Gréisst
Stad658.000 € – 1,04 Milliounen €793.000 €€12,47868 m²
Hesper740.000 € – 1,14 Milliounen €890.000 €€9,54590 m²
Rescht vum Land485.000 €–725.000 €588.000 €€7,77981 m²
Haiser — Ufropräisser Q1 2026
GebittReechwäitMedian€/m²Duerchschnëttlech Gréisst
Stad1,20 Milliounen €–2,85 Milliounen €1,94 Milliounen Euro€9,050220 m²
Hesper1,10 Milliounen €–1,80 Milliounen €1,45 Milliounen Euro€7,903191 m²
Rescht vum Land779.000 € – 1,20 Milliounen €995.000 €€5,653176 m²

Ufropräisser vun ëffentlechen Aggregatoren, 1. Quartal 2026. Verkaafspräisser typescherweis 10–15% méi niddreg.

2
Setzt Äre komplette Budget fest
Wat d'Verkeefer froen, ass net dat wat Dir bezuelt

Neibau vs. existent Immobilie

Existéierend: Aschreiwungspflicht 7% + Transkriptioun 1% + Notaire ~1.2%.

Neibau: D'TVA 17% ersetzt d'Aschreiwungsgebühr. E reduzéierte Satz vun 3% kann fir eng Haaptwunnsëtz gëllen - confirméiert dëst mat Ärem Notaire ier Dir ënnerschreift.

Beispill — Akaf fir 800.000 € (bestinnend Immobilie)

Aschreiwungsgebühr (6%)
€48,000
Transkriptiounskäschten (1%)
€8,000
Notaireskäschten (~1.2%)
€9,600
Agenturkäschten
Variabel
Zwëschentotal
~€65,600
Bëllegen Akt Credit (2 Erwuessener, primär res.)
−80.000 €
Nettokäschten iwwer dem Akafspräis
~0€–15.600€

→ Käschtekalkulator  ·  → Komplett Käschtenopdeelung

3
Virgenehmegung vun enger Hypothéik
Virun Ärer éischter Besichtigung
  • Approche 2–3 Banken ier Dir sicht. E schrëftleche Virautorisatiounsbréif gëtt Iech Glafwierdegkeet wann Dir eng Offer maacht.
  • Banken iwwerpréiwen: déi lescht 3 Pai-Zeechen, 2 Joer Steiererklärungen, existent Scholden, Spuerverlaf, Aart vum Aarbechtskontrakt.
  • De LTV ass typescherweis 80% fir Awunner. Net-Awunner a Selbstänneg solle mat méi strenge Fuerderunge rechnen.
  • Renovatioun am Budget separat. Banken léinen op Basis vum Kafpräis, net op geplangt Aarbechten. → Hypothekenguide
Gratis Tool · Schrëtt 4

Kennt Är genee Zomm
ier Dir eng Offer maacht

D'Käschte fir e Kaf zu Lëtzebuerg gi méi wéi de Verkafspräis - d'Aschreiwungsgebühr, d'Notairekäschten an d'Transkriptioun summéiere sech séier. Benotzt eise gratis Rechner fir eng komplett Käschtenopdeelung ze kréien, ier Dir en Offer maacht.

Meng Akaafskäschte berechnen →

Ëmfaasst Aschreiwungsgebühr, Transkriptioun, Notaireskäschten, Bëllegen Akt-Geldschätzung an Nettokäschteschätzung.

Sektioun 3

De Kafprozess - 8 Schrëtt

01

Setzt Äre Budget fest

Gesamtkäschten inklusiv all Steieren a Käschten - net nëmmen de Verkafspräis.

→ Käschtekalkulator
02

Virautorisatioun kréien

Schrëftleche Hypothekebréif an der Hand virun Ärer éischter Besichtigung.

→ Hypothekenguide
03

Sich & Auswiel

Portaler plus Zougang ausserhalb vum Maart. Kontrolléiert d'CPE-Klass op all Immobilie.

→ Lëschten duerchsichen
04

Due Diligence

Titel, CPE, syndic Käschten, Genehmegungen, Miteigentumsregelen.

→ Wat ze kontrolléieren
05

Maacht eng Offer

Benotzt vergläichbar Verkafspräisser, net Ufropräisser. Maacht all Konditioune schrëftlech.

→ Verhandlungstipps
06

Verkafskompromiss

Verbindleche Kontrakt. 10% Kautioun. Ëmmer eng Klausel iwwer d'suspendéierend Finanzéierung enthalen.

→ Wat et bedeit
07

Notairesdokument

Notaire ënnerschriwwen. Voll Bezuelung iwwerwisen. Schlësselen iwwerreecht - selwechten Dag.

→ Notairesprozess
08

Steier & Aschreiwung

Ufro fir Bëllegen Akt iwwer AED. Muss agereecht ginn - et gëtt net automatesch ugewannt.

→ Offiziell AED-Websäit
Typesch Zäitlinn
1

Budget festleeën

Woch 1

2

Virgenehmegung

Wochen 1–3

3

Sich

Wochen 2–8+

4

Due Diligence

1–2 Wochen

5

Offer maachen

Dag 0

6

Kompromëss

Wochen 1–3

7

Notairesdokument

Wochen 6–12

8

Steier & Schlësselen

De selwechten Dag

Sektioun 4

Ier Dir ënnerschreift

Fir wien schafft Ären Agent?
Standardagent = Verkeeferagent. Hir gesetzlech Pflicht läit géintiwwer der Persoun, déi se agestallt huet – net géintiwwer Iech. Dëst ass déi Standardregelung zu Lëtzebuerg.
Net néideg fir Problemer ze mellen. Immobilieproblemer, Präisënnerscheeder, Titelrisiken a strukturell Mängel sinn Är Aufgab.
Onofhängege Keeferagent = Ären Agent. Vun Iech mandatéiert, vun Iech bezuelt. Verhandelt ausschliisslech an Ärem Intérêt.
Geschwindegkeet ass wichteg. E Keeferagent handelt méi séier - virdru gepréift Kontakter, direkten Zougang vum Verkeefer a manner Verspéidungen.
Verhandlunge sinn Deel vum Service. Vergläicht d'Präisser mat de tatsächleche Verkafspräisser a verhandelt den Ënnerscheed.

→ Wéi d'Agenturgebühren funktionéieren

5 Saachen, déi Dir sollt kontrolléieren, ier Dir eng Offer maacht
  • 01Energiepass (CPE)Frot de komplette Certificat un - net nëmmen d'Etikett. De Rating beaflosst Ären Hypothekarzënssaz, Är lafend Käschten an Äre zukünftege Wiederverkaafswäert.
  • 02Juristesch Käschten op Titel (Hypotheken)En Notaire oder Affekot kann iwwerpréiwen, ob den Titel propper a fräi vun net opgedeckte Käschten ass, ier Dir Iech engagéiert.
  • 03Co-ownership Regelen (règlement de copropriété)Fir Appartementer: wat däerf een renovéieren, verlounen oder änneren? D'Reegele variéiere staark tëscht de Gebaier.
  • 04Baugenehmigungen fir all AarbechtenUbauten an Ëmbauunge brauchen déi richteg Genehmegungen - si ginn zesumme mat der Immobilie op Iech iwwerdroen.
  • 05Ausstehend syndic KäschtenNet bezuelte Miteigentumskäschte ginn un den neie Besëtzer weider. Frot ëmmer déi lescht syndikalesch Iwwersiicht un, ier Dir ënnerschreift.

→ Komplett Due Diligence Guide

Steiermoossnamen, déi richteg Sue spueren

Ass dëst Är éischt Immobilie zu Lëtzebuerg?

40.000 € – 80.000 € zréck

De Bëllegen Akt-Kreditt gëtt 40.000 € pro Persoun fir d'Aschreiwungsgebühr fir eng Haaptwunnsëtz. Bestuet oder ënner PACS? Dat sinn zesummen 80.000 €. Ufro iwwer AED – net automatesch.

→ Ufro iwwer AED (offiziell Websäit)

Plangt Dir bannent 2 Joer ze verkafen?

Kapitalgewënn zum vollen Marginalsaz besteiert - bis zu 45.78%

E Verkaf bannent 2 Joer gëllt als spekulativen Gewënn. Halt iwwer 2 Joer an den Taux fällt op ongeféier 20–23%. Iwwerpréift ëmmer déi aktuell Reegele mat Ärem Notaire.

Ofzuch vun Hypothekarzënsen

Spuert bis zu 4.000 €/Joer bei Ärer Steiererklärung

D'Hypothekarzënsen op Är Haaptwunnsëtz sinn steuerlech ofsetzbar. D'Limit klëmmt mat der Gréisst vum Stot. Deklaréiert se all Joer.

→ Vollstänneg Steieropdeelung

www.zeas.immo
Wéi kaaft een Immobilie zu Lëtzebuerg — Guide 2026
De Maart verstoen
Säit 1 vun 4

Lëtzebuerg — wichteg Fakten

  • Bevëlkerung ~680.000 — iwwer 47% sinn auslännesch Staatsbierger. Dat internationalst Land an der EU.
  • 4 offiziell Sproochen — Lëtzebuergesch, Franséisch, Däitsch, Englesch. Immobiliedokumenter sinn typescherweis op Franséisch.
  • ~220.000 Grenzgänger all Dag vu Frankräich, Belsch an Däitschland pendelen.
  • Oppen fir jiddereen. Awunner an Net-Awunner kënne fräi kafen. Keng Nationalitéitsbeschränkungen am Besëtz vun Immobilien.
  • 20% perséinleche Bäitrag typescherweis erfuerderlech. Verschidde Programmer fir Éischtkäufer erlaben manner - confirméiert et mat Ärer Bank.
  • Steierkreditter vun der Regierung (Bëllegen Akt) ka bis zu 80.000 € u Acquisitiounskäschte fir eng Primärresidenz kompenséieren.

Wou d'Leit kafen - Haaptberäicher

  • StadAm deiersten. Urban, dicht, zentral. Héchst Nofro vun internationale Fachleit.
  • Gemeng HesperSüdlech vun der Stad. Familljefrëndlech, gréng, gesicht Schoulen. Staarke laangfristege Wäert.
  • Süden - Esch, Suessem, DéifferdengMéi bezuelbar. Gutt Autobunns- a Schinneverbindungen. Wuessend Infrastrukturinvestitiounen.
  • Ost — Gréiwemaacher, RéimechMuseldall. Méi rouegt Tempo. Wäibaugebitt. Méi laang Pendelweeër an d'Stad.
  • West — Kapellen, MierschBanlieue. Gudden Autobunnszougang. Mëschung aus Haiser an nei gebauten Appartementer.
  • Norden - Dikrech, EttelbréckAm bezuelbarsten. Ländleche Charakter. Gëeegent wann Telearbeit eng Optioun ass.

Dëse Guide gëllt iwwerall zu Lëtzebuerg wou Dir akaaft.

Stabilen, wuessenden Maart
D'Immobiliepräisser zu Lëtzebuerg si scho säit 20 Joer stänneg gewuess. D'Nofro vun enger staark internationaler Aarbechtskräfte garantéiert eng laangfristeg Präisstabilitéit.
Geographie & Konnektivitéit
Am Häerz vun Europa, grenzt u Frankräich, Belsch an Däitschland. Ee vun de Länner mat de beschte Verbindungen, souwuel fir Aarbecht wéi och fir Reesen.
Staarkt juristescht Kader
D'Eegentumsrechter si gutt geschützt. Regierungsstimulatioune maachen d'Wunnengsbesëtz zougänglech. Keng Restriktioune fir auslännesch Keefer.
www.zeas.immo
Wéi kaaft een Immobilie zu Lëtzebuerg — Guide 2026
Är éischt Schrëtt
Säit 2 vun 4
1
De Maart verstoen
Fannt selwer eng Immobilie - oder engagéiert e Keeferagent

Sich Athome.lu, Immotop.lu, Wortimmo.lu. E Keeferagent gëtt Iech Zougang ausserhalb vum Maart a verhandelt exklusiv fir Iech.

Appartementer — Ufropräisser Q1 2026
GebittReechwäitMedian€/m²Duerchschnëttlech Gréisst
Stad658.000 € – 1,04 Milliounen €793.000 €€12,47868 m²
Hesper740.000 € – 1,14 Milliounen €890.000 €€9,54590 m²
Rescht vum Land485.000 €–725.000 €588.000 €€7,77981 m²
Haiser — Ufropräisser Q1 2026
GebittReechwäitMedian€/m²Duerchschnëttlech Gréisst
Stad1,20 Milliounen €–2,85 Milliounen €1,94 Milliounen Euro€9,050220 m²
Hesper1,10 Milliounen €–1,80 Milliounen €1,45 Milliounen Euro€7,903191 m²
Rescht vum Land779.000 € – 1,20 Milliounen €995.000 €€5,653176 m²

Ufropräisser vun ëffentlechen Aggregatoren, 1. Quartal 2026. Verkaafspräisser typescherweis 10–15% méi niddreg.

2
Setzt Äre komplette Budget fest
Wat d'Verkeefer froen, ass net dat wat Dir bezuelt

Neibau vs. existent Immobilie

Existéierend: Aschreiwungspflicht 7% + Transkriptioun 1% + Notaire ~1.2%.

Neibau: D'TVA 17% ersetzt d'Aschreiwungssteier. Fir eng Haaptwunnsëtz kann e reduzéierte Satz vun 3% gëllen.

Beispill — Akaf fir 800.000 € (bestinnend Immobilie)

Aschreiwungsgebühr (6%)
€48,000
Transkriptiounskäschten (1%)
€8,000
Notaireskäschten (~1.2%)
€9,600
Agenturkäschten
Variabel
Zwëschentotal
~€65,600
Bëllegen Akt Credit (2 Erwuessener, primär res.)
−80.000 €
Nettokäschten iwwer dem Akafspräis
~0€–15.600€

→ Käschtekalkulator  ·  → Komplett Käschtenopdeelung

3
Virgenehmegung vun enger Hypothéik
Virun Ärer éischter Besichtigung
  • Approche 2–3 Banken ier Dir sicht. E schrëftleche Virautorisatiounsbréif gëtt Iech Glafwierdegkeet wann Dir eng Offer maacht.
  • Banken iwwerpréiwen: déi lescht 3 Pai-Zeechen, 2 Joer Steiererklärungen, existent Scholden, Spuerverlaf, Aart vum Aarbechtskontrakt.
  • De LTV ass typescherweis 80% fir Awunner. Net-Awunner a Selbstänneg solle mat méi strenge Fuerderunge rechnen.
  • Renovatioun am Budget separat. Banken léinen op Basis vum Kafpräis, net op geplangt Aarbechten.
4
Immobiliekäschterechner
Kennt Är genee Zomm ier Dir eng Offer maacht

D'Käschte fir e Kaf zu Lëtzebuerg gi méi wéi de Verkafspräis - d'Aschreiwungsgebühr, d'Notairekäschten an d'Transkriptioun summéiere sech séier. Benotzt eise gratis Rechner fir eng komplett Käschtenopdeelung ze kréien, ier Dir en Offer maacht.

Meng Akaafskäschte berechnen →
www.zeas.immo
Wéi kaaft een Immobilie zu Lëtzebuerg — Guide 2026
De Prozess & Zäitplang
Säit 3 vun 4
De Kafprozess - 8 Schrëtt
01

Setzt Äre Budget fest

Gesamtkäschten inklusiv all Steieren a Käschten - net nëmmen de Verkafspräis.

→ Käschtekalkulator
02

Virautorisatioun kréien

Schrëftleche Hypothekebréif an der Hand virun Ärer éischter Besichtigung.

→ Hypothekenguide
03

Sich & Auswiel

Portaler plus Zougang ausserhalb vum Maart. Kontrolléiert d'CPE-Klass op all Immobilie.

→ Lëschten duerchsichen
04

Due Diligence

Titel, CPE, syndic Käschten, Genehmegungen, Miteigentumsregelen.

→ Wat ze kontrolléieren
05

Maacht eng Offer

Benotzt vergläichbar Verkafspräisser, net Ufropräisser. Maacht all Konditioune schrëftlech.

→ Verhandlungstipps
06

Verkafskompromiss

Verbindleche Kontrakt. 10% Kautioun. Ëmmer eng Klausel iwwer d'suspendéierend Finanzéierung enthalen.

→ Wat et bedeit
07

Notairesdokument

Notaire ënnerschriwwen. Voll Bezuelung iwwerwisen. Schlësselen iwwerreecht - selwechten Dag.

→ Notairesprozess
08

Steier & Aschreiwung

Ufro fir Bëllegen Akt iwwer AED. Muss agereecht ginn - et gëtt net automatesch ugewannt.

→ Offiziell AED-Websäit
Typesch Zäitlinn
1

Budget festleeën

Woch 1

2

Virgenehmegung

Wochen 1–3

3

Sich

Wochen 2–8+

4

Due Diligence

1–2 Wochen

5

Offer maachen

Dag 0

6

Kompromëss

Wochen 1–3

7

Notairesdokument

Wochen 6–12

8

Steier & Schlësselen

De selwechten Dag

www.zeas.immo
Wéi kaaft een Immobilie zu Lëtzebuerg — Guide 2026
Ier Dir ënnerschreift
Säit 4 vun 4
Ier Dir ënnerschreift

Fir wien schafft Ären Agent?

Standardagent = Verkeeferagent. Hir gesetzlech Pflicht läit géintiwwer der Persoun, déi se agestallt huet – net géintiwwer Iech. Dëst ass déi Standardregelung zu Lëtzebuerg.
Net néideg fir Problemer ze mellen. Immobilieproblemer, Präisënnerscheeder, Titelrisiken a strukturell Mängel sinn Är Aufgab.
Onofhängege Keeferagent = Ären Agent. Vun Iech mandatéiert, vun Iech bezuelt. Verhandelt ausschliisslech an Ärem Intérêt.
Geschwindegkeet ass wichteg. E Keeferagent handelt méi séier - virdru gepréift Kontakter, direkten Zougang vum Verkeefer, manner Verspéidungen.
Verhandlunge sinn Deel vum Service. Vergläicht d'Präisser mat de tatsächleche Verkafspräisser a verhandelt den Ënnerscheed.

→ Wéi d'Agenturgebühren funktionéieren

5 Saachen, déi Dir sollt kontrolléieren, ier Dir eng Offer maacht

  • 01Energiepass (CPE)Frot de komplette Certificat un. De Rating beaflosst Ären Hypothekarzënssaz, Är lafend Käschten an Äre zukünftege Wiederverkaafswäert.
  • 02Juristesch Käschten op Titel (Hypotheken)En Notaire kann iwwerpréiwen, ob den Titel propper a fräi vun net opgedeckte Käschten ass, ier Dir Iech engagéiert.
  • 03Co-ownership Regelen (règlement de copropriété)Fir Appartementer: wat kënnt Dir renovéieren, verlounen oder änneren?
  • 04Baugenehmigungen fir all AarbechtenUbauten an Ëmbauunge brauchen déi richteg Genehmegungen - si ginn zesumme mat der Immobilie op Iech iwwerdroen.
  • 05Ausstehend syndic KäschtenNet bezuelte Miteigentumskäschte ginn un den neie Besëtzer weider. Frot ëmmer no dem aktuellsten Auszuch vum Syndic.

→ Komplett Due Diligence Guide

Steiermoossnamen, déi richteg Sue spueren

Ass dëst Är éischt Immobilie zu Lëtzebuerg?

40.000 € – 80.000 € zréck

De Bëllegen Akt-Kreditt gëtt 40.000 € pro Persoun fir d'Aschreiwungsgebühr fir eng Haaptwunnsëtz. Bestuet oder ënner PACS? Dat sinn zesummen 80.000 €. Ufro iwwer AED – net automatesch.

→ Ufro iwwer AED (offiziell Websäit)

Plangt Dir bannent 2 Joer ze verkafen?

Kapitalgewënn zum vollen Marginalsaz besteiert - bis zu 45.78%

E Verkaf bannent 2 Joer gëtt als spekulativen Gewënn behandelt. Wann een et iwwer 2 Joer hält, fällt de Wäert op ongeféier 20–23%.

Ofzuch vun Hypothekarzënsen

Spuert bis zu 4.000 €/Joer bei Ärer Steiererklärung

D'Hypothekarzënsen op Är Haaptwunnsëtz sinn steuerlech ofsetzbar. D'Limit klëmmt mat der Gréisst vum Stot. Deklaréiert se all Joer.

→ Vollstänneg Steieropdeelung