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Die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg sind nicht versteckt – sie werden nur selten verständlich erklärt. Die meisten Käufer hören lediglich die vage Aussage “Planen Sie 7 bis 10 Prozent mehr ein” und belassen es dabei. Dieser Artikel liefert Ihnen die konkreten Zahlen, erklärt die einzelnen Kostenquellen und zeigt Ihnen, wie viel Sie durch die Steuergutschrift sparen können, auf die die meisten Käufer Anspruch haben, die ihnen aber oft nicht vollständig bekannt ist.
Ob Sie eine bestehende Wohnung in Alzingen, ein Haus im Dorf Hesperange oder einen Neubau in Howald kaufen, die Kostenstruktur folgt der gleichen Logik – mit einigen entscheidenden Unterschieden je nach Immobilientyp und beabsichtigter Nutzung.
Woraus setzen sich die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg zusammen?
Die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg lassen sich in zwei Kategorien unterteilen: staatliche Gebühren und Honorare von Fachleuten. Staatliche Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Honorare von Fachleuten variieren und können in manchen Fällen im Voraus genau geschätzt werden.
Hier ist die vollständige Aufschlüsselung.
Staatliche Abgaben: Die fixe Ebene der Immobilienerwerbskosten Luxemburg
Registrierungsgebühr — 6% des Kaufpreises
Die Registrierungspflicht — droit d'enregistrement — wird angeklagt 6% des Kaufpreises Dies gilt für alle regulären Wohnimmobilienkäufe. Die Gebühr wird bei Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags an die Administration de l'Enregistrement, des Domaines et de la TVA (AED – die Behörde für Grundbucheintragungen, Liegenschaften und Mehrwertsteuer) entrichtet.
Wichtig: Die befristete Senkung des Steuersatzes von 6% auf 3% lief am 30. Juni 2025 aus. Für alle Käufe ab dem 1. Juli 2025 gilt der volle Steuersatz von 6%. Wer vor diesem Datum gekauft hat, konnte erheblich sparen. Wer jetzt kauft, zahlt den vollen Steuersatz – genau wie in diesem Leitfaden beschrieben.
Für Buy-to-Sell-Investoren beträgt der Zinssatz 7.2% — die Basisgebühr von 6% zuzüglich eines staatlichen Zuschlags von 1,2%. Dieser Zuschlag von 1,2% wird bei der Berechnung des Gemeindezuschlags nicht berücksichtigt (mehr dazu weiter unten).
Transkriptionsgebühr — 1% des Kaufpreises
Die Transkriptionsaufgabe — droit de transcription - Ist 1% des Kaufpreises, gilt ausnahmslos für alle Immobilientransaktionen. Sie umfasst die formelle Grundbucheintragung.
Zusammengenommen belaufen sich die Aufgaben der Registrierung und Transkription auf insgesamt 7% des Kaufpreises Bei einem typischen Wohnimmobilienkauf belaufen sich die staatlichen Gebühren bei einer Immobilie im Wert von 700.000 € auf 49.000 €, zuzüglich aller weiteren Kosten.
Städtischer Zuschlag – Nur für Käufer aus der Stadt Luxemburg
Wenn sich die Immobilie in Luxemburg-Stadt, Es fällt ein zusätzlicher Gemeindezuschlag an. Dieser berechnet sich wie folgt: 50% der gemeinschaftlichen Registrierungspflichtbasis 6%, was immer gleichbedeutend ist mit 3% des Kaufpreises. Dies gilt nicht für den Anlegerzuschlag 1.2%.
Für Käufer, die in der Gemeinde Hesperingen einkaufen – Howald, Alzingen, Itzig, Fentange oder Hesperingen – fällt dieser Zuschlag nicht an. Ihre gesamten staatlichen Pflichten bleiben bei 7%.
Der Bëllegen Akt: Reduzieren Sie Ihre Immobilienerwerbskosten Luxemburg
Der Bëllegen Akt – was so viel wie “billige Urkunde” bedeutet – ist eine Steuergutschrift, die direkt auf die Registrierungs- und Übertragungsgebühren für Käufer angerechnet wird, die eine Immobilie erwerben. Hauptwohnsitz.
Seit dem 1. Juli 2025 ist das Bëllegen Akt dauerhaft festgelegt 40.000 € pro Käufer, Nach Verabschiedung des Gesetzes 8540 durch die Luxemburger Abgeordnetenkammer am 25. Juni 2025, veröffentlicht im Amtsblatt am 4. Juli 2025, beträgt der kombinierte Kreditbetrag für ein Paar oder eine Personengesellschaft, die gemeinsam einkauft, €80,000.
Das bedeutet in der Praxis: Bei einem Kaufpreis von 700.000 € für einen Hauptwohnsitz betragen Ihre gesamten Registrierungs- und Übertragungsgebühren 49.000 €. Nach Anwendung des Bëllegen Akt:
- Einzelkäufer: 49.000 € − 40.000 € = €9,000 in staatlichen Abgaben (zuzüglich des AED-Mindestbetrags von 100 €)
- Paar/PACS: 49.000 € – 80.000 € = Der Kredit übersteigt die fälligen Abgaben. Sie zahlen den Mindestbetrag. €100, Der nicht verwendete Restbetrag wird für einen zukünftigen Kauf aufbewahrt.
Der Kredit ist ein lebenslanger Kredit, Es handelt sich nicht um einen Gutschein pro Kauf. Falls Sie bereits einen Teil davon für einen früheren Kauf verwendet haben, können Sie Ihren Restbetrag hier einsehen: MyGuichet.lu. Der Notar beantragt die Gutschrift förmlich in der notariellen Urkunde bei der Unterzeichnung – sie wird nicht automatisch verarbeitet.
Teilnahmebedingungen: Die Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz sein und Sie müssen sie mindestens zwei Jahre lang persönlich bewohnen. Der Käufer muss seinen Wohnsitz im EWR haben. Es gibt keine Einkommens- oder Immobilienwertgrenzen.
Das Bëllegen-Gesetz gilt nicht für Zweitwohnungen, Ferienimmobilien oder Käufe von Kapitalanlegern.
Mehrwertsteuer auf Neubauimmobilien (VEFA)
Für Neubauimmobilien, die vom Plan gekauft werden — Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) – es gilt eine andere Kostenstruktur. Registrierungs- und Übertragungspflichten fallen für die Grundstücksanteil Nur der Kauf. Bauabschnitt (Der noch nicht gebaute Teil) unterliegt stattdessen der Mehrwertsteuer.
Für einen Hauptwohnsitz gilt der stark ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 3% gilt für den Bauanteil, bis zu einem Höchstbetrag von 50.000 € pro Wohnung. Jeder Bauwert, der diesen Schwellenwert übersteigt, wird mit dem Standardsteuersatz besteuert. 17% Mehrwertsteuersatz.
Für Zweitwohnungen, Ferienimmobilien oder Kapitalanlageobjekte gilt das vollständige 17% MwSt. gilt für den gesamten noch zu bebauenden Bereich.
Diese Struktur kann VEFA-Käufe für Käufer von Hauptwohnsitzen deutlich kosteneffizienter gestalten – insbesondere bei höherwertigen Immobilien, bei denen der Steuersatz von 31 TP3T für den Bauanteil im Vergleich zur Alternative von 171 TP3T erhebliche Einsparungen ermöglicht. Sie erfordert jedoch eine sorgfältige Modellierung, um die tatsächliche Aufteilung zwischen Grundstücks- und Bauwert zu verstehen, die je nach Projekt variiert. Immobilienkostenrechner Diese Berechnung erfolgt automatisch.
Der Bëllegen Akt-Kredit kann auch bei einem VEFA-Kauf geltend gemacht werden – gegen die Registrierungs- und Übertragungsgebühren für den Grundstücksanteil.
Professionelle Gebühren: Die variable Komponente der Immobilienerwerbskosten in Luxemburg
Notargebühren
Die Notargebühren in Luxemburg sind zwar reguliert, folgen aber einer degressiven Skala, die sich nach dem Transaktionswert richtet. In der Praxis betragen die Notargebühren für Wohnimmobilientransaktionen im typischen Bereich von 400.000 € bis 1.000.000 €, wie sie in Hesperange üblich sind, in der Regel [Betrag fehlt]. etwa 1% des Kaufpreises. Sie umfassen die Erstellung der notariellen Urkunde, die rechtliche Due-Diligence-Prüfung und den formellen Abschluss des Kaufprozesses. Eine notarielle Urkunde ist für jeden Immobilienkauf in Luxemburg gesetzlich vorgeschrieben – es gibt keine Alternative.
Der Notar zieht außerdem alle staatlichen Gebühren im Namen des Käufers ein und überweist sie.
Agenturgebühren
Bei der Zusammenarbeit mit einer Immobilienagentur in Luxemburg fallen typischerweise folgende Gebühren an: 3% des Kaufpreises zuzüglich 17% MwSt., insgesamt ungefähr 3.51% des Kaufpreises. Dies gilt unabhängig davon, ob die Agentur den Verkäufer (Standardmodell) oder den Käufer vertritt.
Bei zeas.immo funktioniert unsere Gebührenstruktur für die Käufervertretung anders – die vollständige Erklärung finden Sie auf unserer Website. Käufervertretungsseite.
Expertenbewertung
Eine unabhängige Immobilienbewertung ist optional, aber immer häufiger anzutreffen, insbesondere bei Käufern, die vor dem Kauf eine objektive Marktpreisbewertung wünschen. Kosten: typischerweise ca. €1,000.
Wie sich die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg summieren: Beispiele aus der Praxis
Hier sind drei ausgearbeitete Beispiele für Käufer der Kommune Hesperange.
Beispiel 1: Bestehende Wohnung, 600.000 €, Hauptwohnsitz, Einzelkäufer (Erstkauf)
| Kostenposition | Menge |
|---|---|
| Registrierungsgebühr (6%) | €36,000 |
| Transkriptionsaufgabe (1%) | €6,000 |
| Zwischensumme der Gebühren | €42,000 |
| Bëllegen Akt credit | -40.000 € |
| Netto-Staatsabgaben | €2,000 |
| Notargebühren (~1%) | €6,000 |
| Agenturgebühren (3.51%) | €21,060 |
| Gesamte Anschaffungskosten | €29,060 |
| Als % des Kaufpreises | ~4.8% |
Beispiel 2: Vorhandene Wohnung, 600.000 €, Hauptwohnsitz, Paar (Erstkauf)
| Kostenposition | Menge |
|---|---|
| Registrierungs- und Transkriptionsaufgaben | €42,000 |
| Bëllegen Akt-Guthaben (insgesamt 80.000 €) | −42.000 € (Guthaben übersteigt Zölle) |
| Netto-Staatsabgaben | Mindestens 100 € |
| Notargebühren | €6,000 |
| Agenturgebühren (3.51%) | €21,060 |
| Gesamte Anschaffungskosten | €27,160 |
| Als % des Kaufpreises | ~4.5% |
Beispiel 3: Bestehendes Haus, 900.000 €, Hauptwohnsitz, Einzelkäufer (zweiter Kauf, verbleibender Bëllegen Akt-Saldo 20.000 €)
| Kostenposition | Menge |
|---|---|
| Registrierungs- und Transkriptionsaufgaben | €63,000 |
| Bëllegen Akt-Guthaben (Restguthaben) | -20.000 € |
| Netto-Staatsabgaben | €43,000 |
| Notargebühren (~1%) | €9,000 |
| Agenturgebühren (3.51%) | €31,590 |
| Gesamte Anschaffungskosten | €83,590 |
| Als % des Kaufpreises | ~9.3% |
Diese Beispiele verdeutlichen, warum pauschale Prozentsätze nicht hilfreich sind. Die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg hängen stark vom verfügbaren Bëllegen-Akt-Guthaben des jeweiligen Käufers ab.
In diesen Zahlen sind keine Kosten enthalten.
Einige Posten fallen nicht in die Standardberechnung der Anschaffungskosten und sollten separat budgetiert werden:
Gebühren für die Hypothekenurkunde: Wenn Sie den Kauf über eine Hypothek finanzieren, kostet die Eintragung der Hypothekenurkunde in der Regel zwischen 1.000 € und 2.000 €, abhängig von der Darlehenshöhe. Diese Kosten sind von der eigentlichen Kaufurkunde getrennt.
Grundsteuer (taxe foncière): Die jährliche Grundsteuer in Luxemburg ist sehr niedrig – typischerweise nur wenige Dutzend Euro pro Jahr für eine Standard-Wohnimmobilie. Dies stellt keine nennenswerten Anschaffungskosten dar.
Energiepass (CPE – Certificat de Performance Énergétique): Für jede Immobilientransaktion erforderlich. Normalerweise stellt der Verkäufer diese Unterlagen zur Verfügung, aber als Käufer sollten Sie vor der Unterzeichnung prüfen, ob sie aktuell sind.
Renovierungskosten: Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen, sollten Sie die voraussichtlichen Renovierungskosten separat von den Kaufkosten einkalkulieren. Unser Artikel dazu Kauf und Renovierung älterer Immobilien in Luxemburg umfasst den Planungs- und Kostenrahmen.
Wie Sie die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg präzise budgetieren
Die praktische Regel lautet: Verwenden Sie keinen pauschalen Prozentsatz zur Schätzung Ihrer Anschaffungskosten. Nutzen Sie einen Rechner, der Ihre individuelle Situation berücksichtigt – Immobilientyp, Nutzungszweck, Käuferstatus und verfügbares Guthaben bei Bëllegen Akt.
Für Käufer in der Gemeinde Hesperange, die einen bestehenden Hauptwohnsitz erwerben:
- Bei einem Paar mit einem gemeinsamen Kreditrahmen von 80.000 €, das eine Immobilie unter 800.000 € erwirbt, belaufen sich die gesamten Erwerbskosten auf etwa 3,5–51 Tsd. Billionen des Kaufpreises (hauptsächlich Notar- und Maklergebühren).
- Ein einzelner Käufer mit einem vollen Kreditrahmen von 40.000 €, der im Bereich von 600.000 € bis 800.000 € kauft, zahlt insgesamt 5 bis 71 TP3 T an Kosten.
- Ein Zweitkäufer mit einem noch bestehenden Restguthaben oder ein Investor wird eher 8–101 TP3T zahlen.
Der zeas.immo Immobilienkostenrechner Es werden alle acht Käuferszenarien einschließlich der VEFA-Berechnungen, der Bëllegen Akt-Gutschrift und des städtischen Zuschlags der Stadt Luxemburg durchgerechnet und eine detaillierte Aufschlüsselung per E-Mail zugestellt.
Was die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg für Ihre Verhandlungen bedeuten
Die Kosten für den Immobilienerwerb in Luxemburg sind gesetzlich festgelegt – die Grundbuchgebühren sind nicht verhandelbar. Verhandelbar ist jedoch der Kaufpreis selbst, da dieser die Berechnungsgrundlage für alle Gebühren direkt reduziert. Eine Reduzierung des Kaufpreises um 30.000 € senkt Ihre Grundbuch- und Übertragungsgebühren um 2.100 € (7% von 30.000 €) und Ihre gesamten Erwerbskosten um einen weiteren Betrag, wenn Maklergebühren hinzugerechnet werden.
Deshalb macht eine unabhängige Käufervertretung, die sich auf Preisverhandlungen konzentriert – anstatt auf den Verkauf zum Höchstpreis –, einen entscheidenden Unterschied. Bei einer Immobilie im Wert von 750.000 € spart eine Preisreduzierung gemäß § 4% 30.000 € Kaufpreis zuzüglich etwa 2.100 € an Gebühren. Das sind insgesamt 32.100 €, die allein durch eine erfolgreiche Verhandlung eingespart werden können.
Wenn Sie in Hesperange kaufen und genau wissen möchten, wie hoch Ihre Anschaffungskosten sein werden – und wo Verhandlungsspielraum besteht – Nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf.
Alle Angaben entsprechen dem luxemburgischen Recht ab April 2026. Die Registrierungsgebührensätze wurden von der [Name der Behörde/Organisation] bestätigt. Administration de l'Enregistrement, des Domaines et de la TVA. Die Dauerhaftigkeit von Bëllegen Akt wurde bestätigt AED-Finanzportal und Gesetz 8540 (Journal Officiel, Mémorial A n°279, 4. Juli 2025). Bitte bestätigen Sie die aktuellen Gebühren stets mit Ihrem Notar, bevor Sie unterschreiben.
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