Inhaltsverzeechnes
D'Käschte fir den Akaf vun Immobilien zu Lëtzebuerg ginn net verstoppt - si ginn nëmme selten richteg erkläert. Déi meescht Keefer héieren e vague "Budget vun 7 bis 10 Prozent extra" a loossen et dobäi. Dësen Artikel gëtt Iech déi tatsächlech Zuelen, erkläert wou all Käschten hierkommen, a weist Iech wéi vill Dir duerch de Steierkredit reduzéiere kënnt, op deen déi meescht Keefer Usproch hunn, awer net ganz verstoen.
Egal ob Dir eng bestehend Wunneng zu Alzingen, en Haus am Duerf Hesper oder en Neibau um Houwald kaaft, d'Käschtestruktur follegt der selwechter Logik - mat e puer entscheedenden Ënnerscheeder jee no Aart vun der Immobilie an der virgesinner Notzung.
Wat maachen d'Käschte fir d'Acquisitioun vun Immobilien zu Lëtzebuerg aus
D'Käschte fir den Akaf vun Immobilien zu Lëtzebuerg falen an zwou Kategorien: Staatskäschten a Berufshonorarer. Staatskäschte sinn gesetzlech festgeluecht an net verhandelbar. D'Beruffshonorarer variéieren a kënnen a verschiddene Fäll am Viraus präzis geschat ginn.
Hei ass déi komplett Opdeelung.
Staatskäschten: Déi fix Schicht vun de Käschte fir d'Acquisitioun vun Immobilien zu Lëtzebuerg
Aschreiwungsgebühr — 6% vum Akafspräis
D'Aschreiwungspflicht – Aschreiwungsrecht — gëtt berechent bei 6% vum Akafspräis fir all Standardwunnkaaf. Et gëtt un d'Administration de l'Enregistrement, des Domaines et de la TVA (AED - d'Aschreiwungs-, Ierfschafts- a TVA-Autoritéit) bezuelt zum Zäitpunkt vun der Ënnerschrëft vun der notarieller Urkund.
Ee wichtege Punkt: Déi temporär Reduktioun, déi dësen Taux vun 6% op 3% erofgesat huet, ass den 30. Juni 2025 ofgelaf. All Akaf, deen ab dem 1. Juli 2025 ënnerschriwwe gouf, ënnerläit dem volle 6%-Taux. Wann Dir virun deem Datum kaaft hutt, waren d'Spuermoossname bedeitend. Wann Dir elo kaaft, schafft Dir mam volle Taux - wat genee dat ass, wat dëse Guide reflektéiert.
Fir Investisseuren, déi sech op Buy-to-Sell bezéien, ass de Präis 7.2% — de Basis 6% plus en Zouschlag op staatlechem Niveau vun 1,2%. Dës 1,2% ass net Deel vun der Berechnung vum kommunalen Zouschlag (méi dozou ënnen).
Transkriptiounsgebühr — 1% vum Akafspräis
D'Transkriptiounspflicht - Transkriptiounsrecht — ass 1% vum Akafspräis, gëllt fir all Immobilientransaktiounen ouni Ausnam. Et deckt den offiziellen Transfert vum Kadaster of.
Zesumme sinn d'Aschreiwungs- an d'Transkriptiounskäschten am Ganzen 7% vum Akafspräis fir e Standardwunnengskaaf. Op enger Immobilie vu 700.000 € sinn dat 49.000 € u staatleche Steieren virun all anere Käschten.
Gemengenzouschlag — Nëmme fir Keefer an der Stad Lëtzebuerg
Wann d'Immobilie sech zu Stad, gëllt eng zousätzlech kommunal Tax. Dës gëtt berechent wéi 50% vun der kommunaler Aschreiwungsbasis 6%, wat ëmmer gläichwäerteg ass mat 3% vum Akafspräis. Et gëllt net fir den 1.2% Investisseurzouschlag.
Fir Keefer, déi an der Hesper Gemeng – Houwald, Alzeng, Izeg, Fenteng oder Hesper Duerf – kafen, gëllt dësen Zouschlag net. Är total Staat Flichten bleiwen um 7%.
D'Bëllegen Akt: Reduzéiert Är Immobiliekäschte Lëtzebuerg
De Bëllegen Akt – wat ongeféier "bëlleg Urkund" bedeit – ass e Steierkredit, deen direkt géint d'Aschreiwungs- an d'Transkriptiounsgebühren fir Keefer gëllt, déi en ... kafen. Haaptwunnsëtz.
Zënter dem 1. Juli 2025 ass de Bëllegen Akt permanent op 40.000 € pro Keefer, nodeems d'Lëtzebuerger Chamber de 25. Juni 2025 d'Gesetz 8540 ugeholl huet, dat de 4. Juli 2025 am Journal Officiel publizéiert gouf. Fir e Koppel oder PACS, déi zesummen akafen, ass de kombinéierte Kreditt €80,000.
Wat dat an der Praxis bedeit: bei engem Kaf vun enger Haaptwunneng am Wäert vun 700.000 € sinn Är Gesamt-Aschreiwungs- an Transkriptiounskäschte 49.000 €. Nodeems Dir de Bëllegen Akt ugewannt hutt:
- Eenzelkäufer: 49.000 € − 40.000 € = €9,000 a staatleche Steieren (plus den AED Minimum vun 100 €)
- Koppel / PACS: 49.000 € − 80.000 € = de Kredit iwwerschreit d'Zölle. Dir bezuelt de Mindestbetrag €100, an den net benotzte Saldo gëtt fir e spéidere Kaf reservéiert.
De Kredit ass e Liewensdauerkredit, net pro Kaf. Wann Dir en Deel dovun schonn bei engem fréiere Kaf benotzt hutt, kënnt Dir Äre Reschtbetrag op kontrolléieren MyGuichet.lu. Den Notaire freet de Gutschrift formell an der notarieller Akt bei der Ënnerschrëft un - si gëtt net automatesch veraarbecht.
Zouloossungsbedingungen: D'Immobilie muss Är Haaptwunnsëtz sinn an Dir musst se perséinlech fir mindestens zwee Joer bewunnen. De Keefer muss en EWR-Awunner sinn. Et gëtt keng Akommes- oder Immobiliewäertschwellen.
De Bëllegen Akt gëllt net fir Zweetwunnengen, Vakanzenimmobilien oder Akeef vun Investisseuren.
TVA op Neibauimmobilien (VEFA)
Fir nei gebaut Immobilien, déi ausserhalb vum Plang kaaft goufen — Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) — eng aner Käschtestruktur gëllt. D'Aschreiwungs- an d'Transkriptiounskäschte gëllen fir Landdeel nëmmen vum Kaf. Den Baudeel (den nach net gebauten Deel) ass amplaz der TVA ënnerworf.
Fir eng Haaptwunnsëtz, de superreduzéierte TVA-Saz vun 3% gëllt fir de Baudeel, bis zu engem maximale Virdeel vun 50.000 € pro Wunneng. All Bauwäert iwwer dëser Schwell gëtt zum Standard besteiert. 17% TVA-Taux.
Fir Zweetwunnengen, Vakanzenimmobilien oder Akeef duerch Investisseuren, de volle Präis 17% TVA gëllt fir den ganzen ze bauen Deel.
Dës Struktur kann VEFA-Akeef däitlech méi käschteeffizient fir Keefer vun enger primärer Wunneng maachen - besonnesch bei Immobilien mat méi héijem Wäert, wou den 3%-Taux um Baudeel bedeitend Erspuernisser am Verglach mat der 17%-Alternativ generéiert. Et erfuerdert eng virsiichteg Modelléierung fir déi tatsächlech Opdeelung tëscht Terrain- a Bauwäerter ze verstoen, déi jee no Projet variéiert. Immobiliekäschterechner këmmert sech ëm dës Berechnung automatesch.
De Bëllegen Akt-Kreditt kann och bei engem VEFA-Kaf gëllen – géint d'Aschreiwungs- an Transkriptiounsgebühren um Landdeel.
Berufflech Honorarer: Déi variabel Schicht vun de Käschte fir d'Acquisitioun vun Immobilien zu Lëtzebuerg
Notairekäschten
Notaireskäschten zu Lëtzebuerg sinn reglementéiert, awer verfollegen eng degressiv Skala baséiert op dem Transaktiounswäert. An der Praxis stellen d'Notairekäschten fir Wunntransaktiounen am Beräich vun 400.000 € bis 1.000.000 €, typesch fir Hesper, typesch ... duer. ongeféier 1% vum Akafspräis. Si decken d'Virbereedung vun der notarieller Urkund, d'juristesch Due Diligence an de formelle Ofschlossprozess of. Eng notariell Urkund ass gesetzlech fir all Immobiliekaaf zu Lëtzebuerg verlaangt - et gëtt keng Alternativ.
Den Notaire kaséiert an iwwerdréit och all staatlech Käschten am Numm vum Keefer.
Agenturkäschten
Wann Dir mat enger Immobilienagentur zesummeschafft, sinn d'Käschten zu Lëtzebuerg typescherweis 3% vum Akafspräis plus 17% TVA, am Ganzen ongeféier 3.51% vum Kafpräis. Dëst gëllt egal ob d'Agence de Verkeefer (de Standardmodell) oder de Keefer vertrëtt.
Bei zeas.immo funktionéiert eis Honorarstruktur fir d'Vertriedung vu Keefer anescht - Dir fannt déi komplett Erklärung op eiser Säit fir d'Vertriedung vum Keefer.
Expert Bewäertung
Eng onofhängeg Immobiliebewertung ass optional, awer ëmmer méi heefeg, besonnesch fir Keefer, déi eng objektiv Maartpräisbewertung wëllen, ier se sech engagéieren. Käschten: typescherweis ongeféier €1,000.
Wéi sech d'Käschte fir d'Acquisitioun vun Immobilien zu Lëtzebuerg summéieren: Beispiller aus realen Grënn
Hei sinn dräi praktesch Beispiller fir Keefer vun der Gemeng Hesper.
Beispill 1: Bestehend Appartement, 600.000 €, Haaptwunnsëtz, Eenzelkäufer (Éischte Kaf)
| Käschteartikel | Betrag |
|---|---|
| Aschreiwungsgebühr (6%) | €36,000 |
| Transkriptiounskäschten (1%) | €6,000 |
| Zwëschentotal vun den Zölle | €42,000 |
| Bëllegen Akt Kredit | −40.000 € |
| Netto Staatsaufgaben | €2,000 |
| Notaireskäschten (~1%) | €6,000 |
| Agenturkäschten (3.51%) | €21,060 |
| Gesamtkäschte vun der Acquisitioun | €29,060 |
| Als % vum Akafspräis | ~4.8% |
Beispill 2: Bestehend Appartement, 600.000 €, Haaptwunnsëtz, Koppel (éischte Kaf)
| Käschteartikel | Betrag |
|---|---|
| Aschreiwung + Transkriptiounsaufgaben | €42,000 |
| Bëllegen Akt Kredit (€ 80.000 zesummen) | −42.000 € (Kredit iwwerschreit d'Zölle) |
| Netto Staatsaufgaben | Minimum 100 € |
| Notairekäschten | €6,000 |
| Agenturkäschten (3.51%) | €21,060 |
| Gesamtkäschte vun der Acquisitioun | €27,160 |
| Als % vum Akafspräis | ~4.5% |
Beispill 3: Bestehend Haus, 900.000 €, Haaptwunnsëtz, Eenzelkäufer (zweete Kaf, 20.000 € Reschtsaldo vum Bëllegen Akt)
| Käschteartikel | Betrag |
|---|---|
| Aschreiwung + Transkriptiounsaufgaben | €63,000 |
| Bëllegen Akt credit (residual balance) | −20.000 € |
| Netto Staatsaufgaben | €43,000 |
| Notaireskäschten (~1%) | €9,000 |
| Agenturkäschten (3.51%) | €31,590 |
| Gesamtkäschte vun der Acquisitioun | €83,590 |
| Als % vum Akafspräis | ~9.3% |
Dës Beispiller illustréieren, firwat generell Prozentsätz net hëllefräich sinn. D'Käschte fir den Akaf vun Immobilien zu Lëtzebuerg hänken staark vum Bëllegen Akt-Saldo of, deen all Keefer zur Verfügung steet.
Käschten, déi net an dëse Zuelen abegraff sinn
E puer Elementer falen ausserhalb vun der Standardberechnung vun der Akafskäschten a si wäertvoll fir separat Budgetéierung:
Käschte fir d'Hypothekenakt: Wann Dir de Kaf mat enger Hypothéik finanzéiert, kascht d'Aschreiwung vun der Hypothéikurkund typescherweis tëscht 1.000 an 2.000 Euro, ofhängeg vum Prêtbetrag. Dëst ass getrennt vum Kafurkund vun der Immobilie.
Immobiliensteier (Taxe foncière): Déi jäerlech Grondsteier zu Lëtzebuerg ass ganz niddreg – typescherweis e puer Dosen Euro pro Joer fir eng normal Wunnimmobilie. Dëst ass kee bedeitende Käschtepunkt fir d'Acquisitioun.
Energiepass (CPE — Certificat de Performance Énergétique): Noutwendeg fir all Immobilientransaktioun. De Verkeefer stellt dëst normalerweis zur Verfügung, awer als Keefer sollt Dir bestätegen, datt et aktuell ass, ier Dir ënnerschreift.
Renovatiounskäschten: Wann Dir eng eeler Immobilie kaaft, sollt Dir de wahrscheinleche Renovatiounsbudget separat vun den Akafskäschte berücksichtegen. Eise Artikel iwwer Akaf a Renovatioun vun eelere Gebaier zu Lëtzebuerg deckt de Planungs- a Käschterahmen of.
Wéi ee präzis fir d'Käschte vun der Immobilienakaaf zu Lëtzebuerg budgetéiert
Déi praktesch Regel ass dës: benotzt keen eenzege Prozentsaz fir Är Akafskäschten ze schätzen. Benotzt e Rechner, deen Är spezifesch Situatioun berücksichtegt - Immobilientyp, virgesinn Notzung, Keeferstatus a verfügbare Bëllegen Akt-Saldo.
Fir Keefer an der Gemeng Hesper, déi eng existent Haaptwunneng kafen:
- E Koppel mat engem kombinéierte Kreditt vun 80.000 €, deen eng Immobilie ënner 800.000 € kaaft, wäert d'Gesamtakafskäschte vun ongeféier 3,5–5% vum Akafspräis gesinn (haaptsächlech Notaires- a Vermittlungskäschten).
- Een eenzege Keefer mat engem komplette Kreditt vun 40.000 €, deen am Beräich vun 600.000 € bis 800.000 € kaaft, bezillt 5–7% u Gesamtkäschten.
- E Keefer vun engem zweete Kaf mat engem deelweise Reschtkredit, oder en Investisseur, bezilt méi no bei 8–10%
Den zeas.immo Immobiliekäschtekalkulator féiert all aacht Keeferszenarien duerch, dorënner VEFA-Berechnungen, de Bëllegen Akt-Kredit an den Zouschlag vun der Stad Lëtzebuerg, a liwwert eng komplett Opdeelung per E-Mail.
Wat d'Käschte vun der Immobilienakaaf zu Lëtzebuerg fir Är Verhandlung bedeiten
D'Käschte fir den Akaf vun Immobilien zu Lëtzebuerg sinn gesetzlech festgeluecht - Dir kënnt d'Aschreiwungsgebühren net verhandelen. Wat Dir verhandele kënnt, ass de Kafpräis selwer, wat direkt d'Basis reduzéiert, op där all Steiere berechent ginn. Eng Reduktioun vum Kafpräis vun 30.000 € reduzéiert Är Aschreiwungs- an Transkriptiounsgebühren ëm 2.100 € (7% vun 30.000 €) an Är Gesamtakquisitiounskäschte méi, wann d'Agenturgebühren abegraff sinn.
Dofir mécht eng onofhängeg Keefervertriedung, déi sech op Präisverhandlungen konzentréiert - anstatt zum héchste Präis ze verkafen - e wesentlechen Ënnerscheed. Bei enger Immobilie vu 750.000 € spuert eng Präisreduktioun vum 4% 30.000 € um Kafpräis plus ongeféier 2.100 € un Zöllen. Dat sinn 32.100 € bei engem eenzege Verhandlungsresultat.
Wann Dir zu Hesper kaaft a wëllt genee verstoen, wat Är Akafskäschte sinn - a wou et Spillraum fir Verhandlunge gëtt - direkt Kontakt ophuelen.
All Zuelen entspriechen dem lëtzebuergesche Recht vum Abrëll 2026. D'Aschreiwungssteier gouf vum Administration de l'Enregistrement, des Domaines et de la TVA. Bëllegen Akt Permanence confirméiert vun der AED Finanzportal a Gesetz 8540 (Journal Officiel, Mémorial A n°279, 4. Juli 2025). Iwwerpréift ëmmer déi aktuell Tariffer mat Ärem Notaire ier Dir ënnerschreift.
English
Français
Deutsch
Luxembourgish